2018年12月7日，财政部发布了市场翘首以待的《关于修订印发<企业会计准则第21号——租赁> 的通知》（财会(2018)35号，以下简称“新租赁准则”）。新租赁准则的发布，是进一步完善我国企业会计准则体系，保持与国际财务报告准则持续全面趋同的重要成果。

2006年2月，作为当时企业会计准则的一部分，财政部发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“原租赁准则”），对企业发生的租赁业务的确认、计量和相关信息的列报进行了规范，发挥了积极作用。然而，随着市场经济的日益发展和租赁交易的日趋复杂，承租人会计处理相关问题逐步显现。原租赁准则下，承租人和出租人在租赁开始日，应当根据与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移，将租赁分为融资租赁和经营租赁。对于融资租赁，承租人在资产负债表中确认租入资产和相关负债；对于经营租赁，承租人在资产负债表中不确认其取得的资产使用权和租金支付义务。由此导致承租人财务报表未全面反映因租赁交易取得的权利和承担的义务，也为实务中构建交易以符合特定类型租赁提供了动机和机会，降低了财务报表的可比性。

为此，国际会计准则理事会于 2016 年 1 月修订发布了《国际财务报告准则第16 号——租赁》（以下简称“国际租赁准则”），自 2019年1 月1日起实施。在此背景下，为了进一步规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，同时保持我国企业会计准则与国际财务报告准则持续全面趋同，财政部会计司借鉴国际租赁准则，并结合了我国的实际情况，修订形成了新租赁准则。

对金融租赁公司和融资租赁公司（以下合称“租赁公司”）而言，新租赁准则是其业务规划、风险计量、会计核算和信息披露过程中极为重要的理论依据。

“虽然新租赁准则最显著的变化是在对承租人租入资产的核算处理上，但是作为市场上租赁业务最主要的供给方，租赁公司若能够深刻了解承租人在新租赁准则下核算要求的变化，则会对其就承租人实际需求的理解起到极大的正面作用。”

下文将从租赁公司角度出发，就新租赁准则变化较大的几个方面进行汇总，并剖析其对租赁公司的影响。

完善了租赁定义

原租赁准则对租赁定义为“指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议”，但原租赁准则并没有对如何运用上述定义进行进一步的展开；与之不同的是，新租赁准则将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”——虽然从字面上而言上述定义的变化并不显著，但是新租赁准则进一步说明了如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

为确定上述合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。换言之，一项合同若需要满足新租赁准则中租赁的定义，则需要在合同规定了一个期间的前提下，同时满足下列三个条件（以下简称“三个条件”）：
▎存在已识别资产；
▎合同中的客户能够在使用期间内主导已识别资产的使用；以及

▎合同中的客户能够有权获得在使用期内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益。

因此，在运用上述新租赁准则的租赁定义时，一份合同的名称或内容中是否包括“租赁”字眼将并不会成为一个判断其是否是租赁或者包含租赁的因素。

例如，

在一份“专线光缆服务合同”中，若供应商（出租人）给予了客户（承租人）在特定期间内拥有独占地使用（有权获得几乎全部经济利益）某条特定的专线光缆（已识别资产）传输（主导已识别资产的使用）客户业务数据的权利的，则该份合同很有可能是租赁或者包含租赁。又例如，在一份“定点班车服务合同”中，若供应商（出租人）给予了客户（承租人）在特定期间内拥有独占地使用（有权获得几乎全部经济利益）供应商为其配备的特定的大巴汽车（已识别资产），来定时定点往返运送（主导已识别资产的使用）客户员工的，则该份合同很有可能是租赁或者包含租赁。
对租赁公司而言，在运用新租赁准则的租赁定义的时候，另一个需要注意的地方是一个有期限约定的合同，只有同时满足了上述三个条件的，才是一项租赁或者包含租赁。若有一项条件不满足，则该项合同安排就不满足租赁的定义。

例如，

在一份“商铺租赁合同”中，若供应商（某大型商场）与租户（某连锁小商品售卖企业）约定供应商需要在一定期间内在双方约定的某商场的一楼向租户提供不小于 20 平方米的营业场所，供租户售卖其小商品，并收取相应的“租金”；若合同进一步约定，在提前通知的情况下，供应商有权要求租户将其商铺的位置更换到同一商场同一楼层的类似面积的铺位。那么，在这种情况下，若考虑到供应商有实际能力替换资产（铺位），且供应商很有可能通过这样的替换而获取经济利益——那么，根据新租赁准则中的租赁定义，上述合同的名称虽然叫“商铺租赁合同”，但是由于供应商拥有着实质性替换权，所以该合同并未界定一项可识别资产，所以该合同并不满足新租赁准则中的租赁定义，而更有可能是供应商向租户提供了经营服务的业务，是一项“服务合同”。
根据新租赁准则的规定，承租人取消了原租赁准则有关经营租赁/ 融资租赁的双重会计模式，取而代之的是一个统一的记入资产负债表的会计模式（参加下文）。因此，对于承租人而言，一项合同是否包含租赁，将决定该项安排是在资产负债表内确认还是能够将其作为服务合同， “保留”在资产负债表外进行会计处理。

新的租赁定义——承租人需要对资产负债表的表内/表外进行新的测试，涉及判断的重要领域包括：

▲资料来源：《国际财务报告准则的最新发展：< 国际财务报告准则第 16 号——租赁 >(IFRS16)》，毕马威国际财务报告小组，2016年1月

需要提醒租赁公司读者注意的是，在新租赁准则实施后，若某些“租赁合同”经过分析和判断并不包含租赁的，则其收入确认的方式将不再适用新租赁准则，而需要按照财政部发布的《企业会计准则第14号——收入》进行确认和计量。

“由于承租人更倾向于将租赁分类为经营租赁，以获取在融资的同时不提高承租人自身的财务杠杆水平的优势（因为在新租赁准则生效前经营租赁并不会在租赁期开始日确认一项租赁资产以及相应的应付融资租赁款）。因此，就承租人而言（尤其是对于财务杠杆水平较为敏感的承租人），新租赁准则的推出和实施无疑削减了这种可以不提高杠杆而进行融资的优势，进而削弱了承租人开展租赁业务（主要是原租赁准则下经营租赁业务）的意愿。”
统一的承租人会计处理模型

作为新租赁准则出台最重要的背景和原因，其修订的目的之一就是为了解决承租人在融资租赁和经营租赁的分类下会计处理不统一的问题。

在原租赁准则下，承租人会计处理模型的不统一主要体现在其在租赁开始日就需要进行的租赁分类测试上。根据原租赁准则租赁分类测试的要求，符合下列一项或数项标准（以下简称“租赁分类五项标准/情形”）的，应当认定为融资租赁：
01、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
02、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
03、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（“大部分”通常掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%及以上）。
04、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；（“几乎相当于”，通常掌握在90%及以上）。
05、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
这种客户需求的变化也将直接影响到租赁公司主要租赁业务的市场拓展和产品设计。

例如，

就市场拓展而言，若租赁公司的客户主要为交通运输业或制造业中财务杠杆水平较高的客户，且目前租赁公司与其开展的租赁业务多为经营租赁的，则在这些客户执行了新租赁准则以后，租赁公司进一步拓展甚至续作原先的业务的难度就会大幅增加。又例如，从产品设计角度，租赁公司原先较为常见的售后租回形成经营租赁的产品，在新租赁准则实施后，其吸引力和相应的优化财务杠杆优势就不再明显，其相应的市场需求也会相应地下降。

为了应对新租赁准则实施带来的承租人财务杠杆优化需求的下降，我们建议租赁公司考虑着手以下三个方面的评估和应对工作：
01、财务影响，量化评估。

密切关注租赁公司的重点客群中（尤其是财务杠杆水平相对较高的客群）在原租赁准则下进行经营租赁的业务规模，并通过模拟新租赁准则转换的财务影响，测算出这些客户在新租赁准则转换后的财务杠杆水平，以获得这些客户从客观角度而言可能受到的冲击的量化影响规模。
02、替代方案，专门布局。

针对新租赁准则实施后财务上受影响规模较大的客户，租赁公司需要在了解这些客户业务的基础上，逐一对其目前使用的租赁产品特性（包括租赁期、是否界定了可识别的租赁物、客户是否能够在租赁期内主导租赁物的使用等）进行详细的评估，并考虑是否应当对现有的经营租赁产品和业务模式进行调整，以通过增加服务成分，完成相关产品设计上从“租赁业务”到“与租赁相关的服务业务”的转型，在满足客户的需求的同时，也填补了市场的空白。

03、双向沟通，落实意向。
有了专户专案以后，租赁公司应当积极开展与客户的双向沟通过程，向其展示新租赁准则转换后，其未来财务杠杆的可能变化和租赁公司为其度身定制的过渡方案。由于过渡方案中可能涉及业务模式和服务方式的转变，租赁公司可以及早地对其重点客户进行宣导，以获取更多的时间帮助客户理解该些变化并落实相应的业务调整。
出租人角度的其他变化

上述内容阐述了由于新租赁准则实施带来的租赁定义的不同和承租人会计核算的变化，从业务角度对于租赁公司的影响；而租赁公司作为出租人而言，在新租赁准则实施后，其自身的会计核算和财务管理也会发生一定的变化。
一、增加了生产商或经销商作为出租人的租赁会计、转租赁和租赁变更等内容。
虽然生产商或经销商的租赁会计在国际财务报告准则体系下一直有所要求，但原租赁准则并未直接将此概念及相关规定纳入到中国企业会计准则的要求中来。本次新租赁准则的修订将上述生产商或者经销商的租赁会计要求予以了增加和体现。除此以外，包括转租赁、租赁变更等内容也是新租赁准则中，就出租人而言较为关注的新增内容。
二、完善了出租人租赁分类的标准、出租人未担保余值减值等的细节处理。
除了上述新增的内容以外，新租赁准则还对一些细节方面进行了完善和调整。例如，在出租人判断融资租赁还是经营租赁时，新租赁准则将原准则第六条规定的“符合下列一项或数项标准的（指租赁分类五项标准/ 情形），应当认定为融资租赁”调整为第三十六条“……一项租赁存在下列一种或多种情形的（指租赁分类五项标准/ 情形），通常分类为融资租赁……”。又例如，新租赁准则第三十六条还补充到“一项租赁存在下列一项或多项迹象的，也可能分类为融资租赁：

1、若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担；

2、资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人；

3、承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

三、丰富了出租人披露的内容。

针对出租人发生的经营租赁，原租赁准则仅要求出租人披露经营租赁下各类租出资产的账面价值。新租赁准则要求出租人增加披露相关租赁收入及未计入租赁收款额的可变租赁付款额的收入等信息。此外，新租赁准则还要求出租人应当根据理解财务报表的需要，披露有关租赁活动的其他定性和定量信息。

在新租赁准则实施后，上述新的会计处理、细节完善和披露要求无疑会对租赁公司在业务、管理、财务和信息系统上产生影响。尤其是新租赁准则在包括租赁分类标准等内容上的细节完善，对于作为出租人的租赁公司其未来租赁业务模式的设计、合同交易条款的确定、租赁分类相关的具体会计政策的制定等方面都会产生实际的影响。
我们建议租赁公司尽快对上述准则转换所带来影响进行评估，并着手制订相应的转换实施计划，从业务、管理、财务和信息系统四个维度全方位应对新租赁准则可能对租赁公司造成的影响。

“结合上述分析，我们可以推断，中国企业在未来几年分批实施新租赁准则的过程中，也会遇到类似的困惑和挑战，这些困惑和挑战对于奋战在租赁行业一线的、做过了充分准备的租赁公司而言，未尝不是一种机遇。”
实施进度安排和国际经验分享

如前文所述，国际租赁准则自2019年1月1日起实施。为兼顾我国市场环境和企业实际情况，财政部在制定具体的实施范围和实施时间上采取分步到位的办法。因此，新租赁准则的具体实施安排如下：
（一）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自2019年1月1日起实施，以避免出现境内外报表会计准则适用差异；
（二）其他执行企业会计准则的企业（包括A 股上市公司）自2021年1月1日起实施，以为其留出充足准备时间，总结借鉴境外上市企业执行新租赁准则的经验，确保准则实施质量。同时，考虑到企业编制合并财务报表实际需要，允许母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业提前实施，但不应早于其同时执行财政部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》和2017 年7月5日印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

虽然在中国企业会计准则下，第一批企业已经在2019年1月1日就采用了新租赁准则，但是对于租赁公司而言，其绝大多数的客户（乃至租赁公司自身）都尚未实施新租赁准则，其转换和评估的过程尚在进行中。