在我国经济发展高速增长和转型的过程中，无论是经济发展的外延扩张还是产业升级、新兴产业发展，新上项目都是其重要的实现载体。为满足社会项目融资的需求及资产管理的需要，融资租赁也从以单项设备为标的物发展到以设备组合及相关资产构成的项目为标的物的创新模式。

项目租赁是以项目资产为标的物，以项目收益为租金偿还来源，以项目的股权或所有权为风险保障的融资租赁模式。

项目租赁的承租方一般来说可以是一个单独的SPV或项目公司。项目租赁标的物一般为构成项目的设备、设施及其附属物形成的资产集合。项目通过SPV或者项目公司的形式其资产权属相对独立，可以整体的、独立的估值计价。

项目作为融资标的，具有一次性、独特性、目标明确性、系统性、组织临时性和开发实施的渐进性等特点。在项目租赁模式下，租赁物可能没有完全确定的清单，比如在基建项目中，在租赁期开始前项目并未建成，但是具备完整的规划，拥有部分设备类固定资产，这类固定资产属于租赁物的主要组成部分，整体上看项目资产类似无形资产，经过建设完成后才能具备实物形态。在租赁期内，作为标的的项目能独立发挥效益，在财务上能够独立核算，项目收益独立于承租人其他资产产生的收益，并以此作为租金偿还来源。

（一）业务模式

融资租赁业务构成的基本要素是：交易结构、风控模式和盈利模式。项目租赁因其标的物具有资产的集合的特征，其交易结构、风控模式和盈利模式也不同于单体租赁。
1、交易结构
项目租赁以项目中的设备组合及相关资产为租赁标的物，一般包括设备及附属设施及相关无形资产等；出租人的交易对手一般为项目母公司和项目公司（SPV）双重结构，融资租赁交易是以项目总合同下的单项设备或相关资产分合同的组合作为契约保障。
2、盈利模式
在项目租赁模式下，出租人通过租赁实际上参与了项目的经营和管理，某种意义上也承担了一定的项目风险，相应地出租人有权利，也有条件获取基于项目资产专业化管理的增值收益，因此项目租赁的基本盈利模式应该是：利差＋项目资产管理增值服务收益。
3、风控模式
项目租赁使得出租人能够对项目进行整体管控，且租金的第一还款来源主要是项目本身的收益，出租人有权对项目运营情况进行实时的评估、检查、监测，对项目收益进行专户管控。目租赁以项目的股权或收益权为质押，在项目未来收益不足以偿还租金时，出租人可以依据融资租赁合同获得项目的所有权或收益权，并对其进行处置，从而较为充分的保障出租人权益。同时由于项目租赁是出租人与承租人母公司和项目公司的双重结构，出租人任项目公司收益不足以覆盖租金或出险时，出租人有权对项目母公司进行追索。

（二）基本特征

1、主要优势

相对独立性——项目相对独立运营，项目公司（SPV）收入可专户管理，财务可单独核算，项目公司可单独处置。

信息透明——项目整体作为标的，项目前期可进行专项可行性论证，项目现金流可实时监控，项目运营状况可动态监测，项目标的的财务状况、运营状况、股权状况清晰透明，便于进行尽调和租后管理。

风险管理——在项目运营正常的情况下，租赁资产的交易流转可转化为资本交易；在项目出险时，可以依托对项目公司的股权或收益权的控制，通过项目公司的整体转让或收益权让渡的方式处置风险。

2、与单体租赁的比较分析

从交易结构看，对出租人权益保障更加充分。相较于单体租赁，项目租赁是总合同下若干单体租赁合同的集合，除单项设备、设施合同外，往往还有归集项目收益的专户管理合同、股权或收益权的质押合同以及母公司代偿或担保合同。

从租赁的适用对象看，宜租范围更加广泛。单体租赁的业务模式下，一些流动性较差的专用设备，从出租人的角度看，因其残值难以处置，如果要达成交易往往需要承租人提供额外的信用保证，因而适用对象受限。项目租赁的业务模式下，各种设备及其配套设施构成的项目租赁资产，可产生相对独立的收益，便于整体处置，不需要额外增信，因而广泛适用于各种项目融资。

从第一还款来源的保障性看，项目本身具备产生收益的能力，而单体设备往往不能单独产生效用。

从风险的把控来看，出租人一般要求承租人以项目公司的股权或收益权进行质押，其风险保障能力更强，同时能够隔离承租人母公司可能出现的经营风险。而单体租赁只是依赖本身的余值，其流通性受到的制约较多。

3、与其他项目融资的比较分析

目前企业项目融资渠道呈现日益多元化趋势，但银行仍是主要渠道，项目租赁融资相较银行项目融资具有独特优势。

（1）项目租赁准入要求更具包容性

银行对于新上项目除对项目本身的可行性要求较高之外，对母公司也有较高的资信要求。对项目租赁而言，项目有相对独立的收益能力，出租人可以依托项目本身收支平衡，判断其业务的经济可行性，而对项目母公司的资信等级要求弹性更大。

从形式要件的要求看，银行项目融资一般事先需要相关部门的行政审批，包括发展改革委立项、环境保护、土地使用等许可批文。而项目租赁介入时间相对灵活，可在获得批文前，以直租的形式介入，也可在企业获得批文后介入其子项目。

（2）融资比例和期限安排更加灵活

银行项目融资一般对企业的自有资金的要求较高，融资比例相对较低，融资期限难以覆盖项目回收期。而项目租赁无论采取直租还是回租的形式，对承租人的项目自有资金和还款期限并无刚性要求，而是依据项目本身的价值和未来收益来确定项目融资比例和期限。

（3）盈利模式更加市场化

银行项目融资的收益主要来自资金利差和信用级差，一方面在利率尚未充分市场化的环境下，资金利差往往难以覆盖风险，另一方面对拥有优质项目而自身信用等级不高的资金融入方而言，融资成本往往较高。而项目租赁出租人依托对项目本身市场价值的判断和自身资产管理的专业能力，可以获取利差和相应的资产管理服务收益。

（4）有利于盘活社会存量资产

对于已经形成的项目资产而言，承租人为实现外延扩张，往往需要依托存量资产进行融资，而银行项目融资需要以新上项目自有资金到位为前提。而项目租赁可以采取售后回租的模式，盘活承租人存量资产，用于新上项目的前期资金，事实上解决了承租人其他融资渠道Pre-项目融资的问题。

（5）有利于金融市场运作

项目租赁资产收益稳定、风险可控、集中度调控空间大、管理规范，因此出租人可以依托资产本身的信用评级采取ABS、ABN、保理、抵押贷款、私募等多种形式开展金融市场运作，合理配置自身的资产负债结构和流动性安排。

信托、私募、保险、资管、等投融资形式都难以同时具备上述优势。

（三）政策合理性

目前项目租赁已普遍地运用于各类基础设施建设领域，但社会和业界对其租赁属性和项目标的物的合规认知还比较模糊，对项目租赁的交易特征和功能优势的认识有待提升，法律和政策依据有待明确。

1、符合融资租赁标的物核心要义

以产权来说，项目租赁基于项目整体的权益归属，并以项目公司（SPV）的股权为质押，既能满足承租人对融资租赁标的物使用需求，又能保障出租人应当享有的权利。
以价值公允来说，项目租赁的融资额度及还款安排是建立在对项目资产的市场化估值和未来收益的审慎评估的基础上的，可以有效地保障租金额度和还款安排与项目实际价值和未来现金流的合理匹配。

以使用价值来说，项目租赁是项目总合与单体租赁物合同的集合，对承租人而言，既有单一设备、设施的功能效用，又有各种设备集成的叠加效用，其使用价值无疑超过单体设备、设施租赁。

2、符合宏观政策的基本导向

项目是实体经济发展、国家战略实施的重要载体，也是促进经济转型升级和战略新兴产业发展的重要抓手。项目租赁以其特有的功能优势能够更广泛地支持实体经济，特别是民营经济的资本积累和创新发展，项目租赁以项目资产为核心要素，对难以取得信用融资的资信背景不够的中小企业提供基于设备及资产的组合的综合解决方案，满足项目融资的全周期的多元化需求，促进产融深度融合。

3、符合金融工作的基本导向

新时期金融工作的基本原则是回归本源、优化结构、强化监管、市场导向。对租赁行业而言，回归本源就是要发挥融资租赁融资与融物相结合的功能优势直接进入实体经济，而项目租赁正是租赁切入实体经济的有效实现方式；优化结构就是要充分发挥租赁资产价值管理的作用，提高实体经济的运行效率，项目租赁是租赁资产价值管理的创新模式；强化监管的核心是防范化解风险，而项目租赁有利于从整体上把控承租人的信用风险和市场风险，提高融资租赁行业顺周期风险管理能力；市场导向的基本要求是确立市场在金融资源配置中的决定性作用，项目租赁的盈利模式正是基于项目本身的市场价值和出租人对项目资产的专业管理能力。

4、符合行业转型升级的要求

在项目租赁模式下，出租人是基于对项目和项目资产的价值和收益的判断、评估进而选择对标的进行投资。以设备和相关资产的组合为融资租赁标的物能够提升出租人的租赁资产价值能力，实施专业化经营，在提供融资和融物服务的同时延伸增值服务；基于对整个项目的风险掌控要求，促使出租人开发应用金融科技手段对项目全生命周期进行监督管理，提高出租人的风险管理能力；租赁资产的整体性、独立性和专业化及风险隔离的条件，更易于资产方进行金融市场运作，从而实现资本节约，破解流动性瓶颈，走轻资产发展之路。

（四）主要适用领域

项目租赁是行业资本聚集和转型升级的创新形式，几乎涉及国民经济的主要行业。目前，较为成熟且潜力巨大的领域包括：能源环保、文旅健康、公用事业、建筑施工等。

1、能源环保项目

能源是资本技术密集的行业，随着环保政策的持续推进，我国新能源产业发展的金融供给明显不足。近年来融资租赁服务进入新能源产业的步伐加快，特别是在光伏、风电等清洁电力方面进展明显。根据《中国融资租赁发展报告》，2016年能源设备的融资租赁资产规模已突破2000亿元，成为融资租赁业务的重要增长领域。

案例：光伏发电项目

项目标的：分布式光伏发电站；承租人：大型能源企业子公司及子公司旗下分布式光伏电站；租赁物：分布式光伏电站；交易模式：直租+售后回租；融资额：约3.7亿元；租赁期限：8年，其中1.5年宽限期，6.5年还租期。

本项目租赁物包括分布式光伏电站，设备权属清晰。

风险管理措施包括：承租人将其持有的光伏电站全部股权质押；承租人电费收费权全部质押，并由出租人对承租人电费下收入账户进行全程监管；母公司为项目提供连带责任担保。

银行系金融租赁公司在能源环保领域布局已初具规模，形成了相对成熟的业务模式，其功能优势和对产业的助推作用明显，未来预期良好。

2、文旅健康项目

在消费升级和游览观光、消遣娱乐、康体健身、休憩疗养、放松身心等旅游需求日趋多元的形势下，旅游新区建设及传统景区改造升级需求巨大，融资租赁的介入也日益深入。旅游建设作为项目租赁，收益稳定可持续，如门票收费、索道、观光收入、商业租金等；资产类别丰富，有大量通用设备资产；项目一般都纳入政府区域规划，股东背景较好，具有一定的垄断性。

案例：建设期内的旅游基建项目的售后回租

项目类型：旅游建设项目；承租人：工程建设项目公司；标的物：某县旅游配套设施及附属设备；交易模式：售后回租；融资额：约8亿元；期限：项目建设期约为3年，已完成施工进度的约50%，剩余建设期1.5年，租赁期限为4.5年。

从标的物来看，项目标的物为某县旅游配套设施及附属设备，产权清晰，融资租赁标的物价值以财政评审确认单出具的价值为准。分为两部分：一是某市政道路项目，融资租赁标的物为道路在建工程，西起某桥，东至某路，建设投资金额为5.19亿元。二是旅游设施建设二期项目，包括生态停车场建设工程、旅游通道新建及改造工程、三隧一桥硬化及亮化工程、某国道绕城线水沟及水景工程建设、道路综合管网工程、入城口提质改造工程、某游客服务中心及停车场，建设投资金额为5亿元。标的物所有权属于项目公司，产权清晰，标的物建设完成后价值可评估，且稳定性好，保值增值能力强，关键在于标的物建设完成后，可持续产生现金流，并全额覆盖租金，同时出租人对项目的整体把控较好。交易结构上属于售后回租模式，承租人将建设完成后，可计价的部分租赁物的所有权转移给出租人，出租人提供融资服务，并按期收回租金，租金偿还设置上，由于项目建设期较长，一般初期偿还金额少于后期，主要偿还期在整个项目建设完成后。

3、建筑施工项目

工程建筑项目的承租人既可以是建筑企业，也可以是项目业主。就建筑企业而言，其主要资金需求是建筑机械购置和工程垫款，而能达成租赁结构是建筑机械和建筑构件以及建设工程本身。建筑施工项目资金需求巨大，因为它既包括建筑施工企业的资金需求，也包括了相当部分项目本身的资金需求。以项目租赁的方式切入项目融资，对比工程建设项目的其他融资手段，例如传统的PPP模式、BOT模式，交易结构清晰简明，便于风险控制。

案例：公建项目的售后回租

项目类型：公建项目；承租人：央企工程建设单位；标的物：基础设施（在建工程）；交易模式：售后回租；融资金额：约11.4亿元；期限：租赁期限为76个月，项目建设期与宽限期合计16个月。
交易结构上属于售后回租模式，承租人将建设完成后，经验工计价的部分租赁物的所有权转移给出租人，出租人提供与租赁物价值对等的投资本金，并按期收回租金，租金偿还设置上，由于租赁期限较长，且项目需一定的回报期，因而设有宽限期，且初期偿还金额少于后期，主要偿还期在整个项目建设完成并取得回报后。从融资租赁标的物选择标准看，标的物所有权属于项目公司，产权清晰，标的物建设完成后价值可评估，且稳定性好，保值增值能力强。

出租人采取的租后管理措施包括：定期指派人员前往核实租赁物验工计价情况；增加保险措施，防止租赁物损毁、灭失风险。

此笔项目租赁交易的达成，对承租人来说，从根本上解决了工程前期大量投入及垫付的问题。租赁款将随着部分租赁物的完工计价进行即时投放，用于下一阶段的投资款项，保证项目资金流转。从出租人角度讲，项目租赁模式，以每一部分工程计价作为公允价值参考，解决了部分融资租赁交易中标的物估值困难的问题，阶段性的资金投放，避免了一次性投放资金所面临的风险问题。
4、公用事业项目

公用事业项目涉及供电、供水、供热、供气、邮政、电讯、交通运输等民生工程。在城市化进程中，公用事业项目建设不可或缺，资金供需缺口较大。随着公用事业体制改革市场化，投资主体由单一向多元转化，其运作模式也大致分为纯公益的、半公益半市场化的、纯市场化的三种类型。第一类应是财政解决的问题，第二类经营性收益＋财政补贴应覆盖债务性资金和项目运营，第三类经营性收益应能够全覆盖，商业化融资只能有条件介入后两类项目。项目租赁相较银行及其他项目融资方式准入包容性、市场化运作等方面具有独特优势。

案例：城市供热项目的售后回租

项目类型：公用事业项目；承租人：从事供热业务的企业；项目租赁物：锅炉、管网等组成的热力设施；交易模式：售后回租；融资额：2亿元；租赁期限：5年。

本项目租赁中，出租人公司对承租人前五大客户收入账户进行全封闭监管，以保障租金偿还来源，同时该项目由承租人母公司提供连带责任担保，担保人为当地公共市政服务投资与经营主体。本案例中，未来收益能够超额覆盖租金，同时采用担保增信作为第二还款来源。

综上所述，项目租赁破解了信用融资模式的诸多痛点，以其独特优势成为创新融资的重要方式之一。在呼应实体经济需求，符合融资租赁本质特点的前提下，融资租赁标的物概念的相关定义应当能够包容融资租赁行业支持我国经济高质量发展的创新实践——项目租赁。