在新冠病毒疫情期间,万达和其他很多商业集团,都为租客减免了租金,在民间出现呼吁“中国好房东”的声音,这就产生一个法律问题:

提问者

融资租赁行业的租金是否可以减免?

目录

一、租金的性质

二、减免租金的法律基础分析

三、融资租赁合同是否可以解除

四、融资租赁企业的租金减免的五种情况

五、租金减免应考虑的十大因素

六、支持减免租金的六大案例

租金的性质

融资租赁行业的租金,不同于传统行业一般物的租金,二者具有不同的性质。

租金的本质不同

融资租赁交易具有融资和融物的双重属性。“融资融物学说”是教科书中的说法,所以很多法学家和法官都沿用这种过于抽象,难以理解的说法,以至于法官在判决书中对该定义也采取回避的态度,因为法官也难以解释。

律师认为,融资租赁交易是以融物来融资的一种金融行为,本质上是物的质押借贷。同银行借贷的模型一样,融资租赁也是一种借贷行为。实质的区别在于:银行持有物的抵押权而非所有权,相应的放出贷款;融资租赁公司持有物的名义所有权,相应的放出贷款。二者的共同点在于:物都归借款人占有、使用、收益。如果银行的外挂金融租赁公司是二银行,那融资租赁公司就是三银行。也正是因为这个原因之一,在部门分管上,融资租赁行业最终纳入银保监会,和银行共享同一部门(本观点主要在于理解而非实务操作)

鉴于上述:融资租赁行业租金实质上是贷款的本金和融资成本(利息及其他),在法律概念上表现为租金。这是和传统行业租金的区别之一。

租金加速到期制度不同

从对物的长期拥有来看,融资租赁公司并不想长期拥有物的所有权,而传统行业希望长期拥有物的所有权。在出现不支付租金的情况下,融资租赁公司是想收回之前融资的钱(以租金的形式体现),出租人并不想收回物,这涉及到租金加速到期的法律问题;而传统行业是想收回物本身,并不涉及租金加速到期的法律问题。

再次,租金市场定价的计算方式不同。

融资租赁行业的租金定价主要是按资金的投资回报率算出来的。而传统行业的租金定价主要依据物本身的价值为基础来定价,并同时考虑物本身带来的一系统复杂因素,比如:维修、养护等。

减免租金的法律基础分析

一、合同法的六大原则

《合同法》确立了六大原则:平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则、依合同履行义务原则,这六大原则贯穿《合同法》的始末。在依合同履行义务原则中又包括了不可抗力条款。

在疫情期间租金减免的判断上,主要适用公平原则、诚实信用原则和依合同履行义务原则,总体来说是融资租赁各方应以诚实信用的履行合同为主线,以公平原则和不可抗力为例外。

二、非典时期的特殊规定:公平原则+不可抗力

非典期间,2003年06月11日最高法出台并实施了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三项作出了二个重要规定:

1、公平原则处理合同纠纷

由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。

2、按不可抗力原则处理合同纠纷

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

《合同法》第一百一十七条 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 不可抗力的通知与证明

当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

依上述公平原则,在疫情期间,承租人因疫情原则不能开工,造成损失,该损失可由出租人予以适当承担。值得注意的是,最高院使用了”可以“的法律术语,而非”应当“,”可以“一词赋予法官自由裁量权,法官可以使用也可以不使用公平原则;而”应当“一词则是法官必须适用公平原则。

三、不可抗力条款

(1)关于不可抗力的法律规定。

我国关于不可抗力的相关规定主要来自《民法总则》、《民法通则》、《合同法》:

《民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《民法通则》第一百零七条规定:因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。

第一百五十三条规定:本法所称的“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

第九十四条 合同的法定解除

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

从以上规定可以看到,关于不可抗力有几大要素:

要素一:不可抗力是法定免责事由,不能够约定排除,即使合同未约定也可以直接援引法律条款。

不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

要素二:不可抗力发生在合同履行期间。

不可抗力的事件必须是在合同的履行期间内发生的,如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后,或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时,则不能构成不可抗力事件。
(2)关于不可抗力的合同约定。

根据国际惯例和实践中普遍的做法,不可抗力事件的范围主要由两部分构成:

由自然原因引起的自然现象,如火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;

由社会原因引起的社会现象,如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。

当事人在签订合同时可以具体约定不可抗力的范围,当事人订立不可抗力条款的方法一般有三种:

第一种:概括式。

即在合同中只概括地规定不可抗力事件的含义,不具体罗列可能发生的事件。如果合同签订后,客观情况发生了变化,双方对其含义发生争执,则由受理案件的仲裁机关或法院,根据合同的含义解释发生的客观情况是否构成成不可抗力;

第二种:列举式。

即在合同中把属于不可抗力的事件一一罗列出来,凡是发生了所罗列的事件即构成不可抗力,凡是发生了合同中未列举的事件,即不构成不可抗力事件;

第三种:综合式。

即在合同中既概括不可抗力的具体含义,又列举属于不可抗力范围的事件。

(3)不可抗力发生的法律后果

后果 一:若不能实现合同目的,合同解除

后果二:全部免除责任。

后果三:部分免除责任。

后果四:不免除责任(如果法律另有规定的除外)

(4)新型冠状病毒疫情是否构成不可抗力?

首先,依合同约定进行判断。

若合同中的不可抗力条款以列举的方式约定:“该等不可抗力事件包括但不限于自然灾害、地震、台风、水灾、火灾、战争、暴乱、流行病、政府行为、法律禁止履行有关义务、罢工、停工、停电、通讯失败、联网系统故障或失灵、非因任何一方自身原因导致的技术系统异常事故等。”或“不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。”

或以概括方式约定:包括“瘟疫”等相关具体内容或未在合同中约定不可抗力条款,仲裁机关或法院也可以根据法律规定的不可抗力特征加以判断。本次疫情依法启动突发公共卫生事件一级响应措施,可判断新型冠状病毒肺炎已被官方视为传染病或瘟疫,合同中约定了不可抗力有“流行病”或“瘟疫”等相关内容的可以判断为构成不可抗力。本次疫情突如其来,任何人都无法事先预见,并且疫情的发生具有不可避免和不能克服的客观情况,满足不可抗力的法定特点:不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,理论上应当属于不可抗力。

其次,合同没有约定的,依法律规定进行判断。

再次,考虑疫情同期的长短及对社会的影响和对出租人的影响程序。
融资租赁合同是否可以解除
不可抗力之情形的发生并不必然导致合同解除的法律后果。我国《合同法》规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。即只有不可抗力已达到致使当事人不能实现合同目的的严重程度,当事人才可以解除合同。

为维护合同的稳定性,保护合同双方的当事人的合法权益,平衡合同双方之利益,通常情况下,不可抗力发生时可以中止合同的履行,待不可抗力情形消除后,当事人可再继续履行合同。

不可抗力消除后,双方若还有履行的可能,则需要继续履行合同,而不得解除合同。

故:一般情况下,疫情期间是不能以不可抗力为由解除融资租赁合同的。

融资租赁企业的租金减免的五种情况

融资租赁行业是个特殊的行业,本行业的特殊性在于:在实践中,租赁物本身最终是要归属于承租人,而出租人只是要收回本金和收益;出租人实质上是从事资金的经营,而非进行物的出租经营。

结合融资租赁行业特点,在以下情况下,出租人可以减少、免除或缓交租金:

1、双方协商一致

《合同法》规定,双方协商一致时,可以变更合同。故在双方协商一致的情况下,出租人为承租人减少租金。

2、合同约定

如果双方合同中有约定,遇到疫情或其他不可预测的情况下,影响经营的,出租人应减少租金,则出租人应按合同的约定为承租人减少租金。

3、适用公平原则

疫情期间,对受影响较大的行业,比如旅游、酒店、餐饮等,可以适用公平原则,适应的减少租金、免除其违约责任。

4、不可抗力条款

非典时期,最高法提出适用不可抗力条款妥善处理相关案件。最高法院对此的态度是:以适用不可抗力条款为主,同时灵活的处理案件,兼顾各方利益。

不可抗力条款的法律后果有四个:全部免除、部分免除、不免除、无法实现合同目的时解除合同。即:发生不可抗力时应解除合同、取回租赁物并免除租金、或减少租金。

5、政府行政命令

如果下一步银保监会出台相关政策,要求融资租赁企业减免租金,或针对特定行业减免租金,则应按政府行政命令执行。

6、缓交租金

但在实践中,更常见的是承租人申请缓交租金,这需要出租人做好缓交租金的工作,要求承租人填写《缓交租金申请书》及相关的法律文书。

租金减免应考虑的十大因素

本律师认为:判断租金是否可以减免,应考虑以下十大因素:

1、融资租赁合同的的租赁期。

如果租赁期比较长,比如三年以上,则可以减少租金。

如果租赁期比较短,比如一年,则不宜减少租金。

2、融资租赁合同的履行时间比例

如果租赁期快要结束了,或者合同已经履行了大部分,出租人已经收回了大部分投资,则这时可以减少租金。

否则,不宜减免租金。

3、租赁物本身的特性

租赁物分为很多种类并且带有非常多的属性,有些租赁物容易取回,有些容易变现出售,有些租赁物价值非常巨大。

如果租赁物容易取回、容易变现出售,发生诉讼时出租人容易变现的或收回租赁物的,此时不宜减少租金。

4、租赁物是否具有可返还性

不可返还或返还会让租赁物价值减少时,适当减少租金,以让承租人能经营下去,不要让自己也受损。

5、承租人以前的违约率

承租人若以前经营不好,违约率较高,不适合减少租金,否则此类承租人以后违约的期望值会更高。

6、承租人的经营能力

承租人的经营能力好,意味着未来支付租金的可能性就大,故不宜减少租金。

7、承租人的行业前景

承租人的行业前景好,意味着未来支付租金的可能性就大,故不宜减少租金。

8、疫情期的长短

如果疫情较短,则不宜减少租金。

9、疫情对承租人的影响程序

不是所有的行业都受疫情的影响,有些行业反而会受益,比如医院、制药、卫生行业。如果承租人受疫情影响不大,则不适用公平原则或不可抗力条款。即:无须减少租金。

10、租赁物所在地政府对承租人的管控政策

疫情区的政府的管制力度也是造成承租人受疫情影响的一个重要原则,如果疫情区的政府对疫情管理很宽松,承租人几乎不受影响,则不适用公平原则或不可抗力条款。即:无须减少租金。

支持减免租金的六大案例

因无法检索到同疫情有关的融资租赁行业的判决,故以传统租赁业的判决为例,作为参考。

判例一:李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷(案例案号:(2018)鲁06民终268号,烟台中院)

法院认为:“非典”疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。

判例二:上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷((2004)沪二中民二(民)终字第354号,上海二中院)

法院认为:基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

判例三:王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷((2008)绍中民一终字第143号,绍兴中院)

法院认为:关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,“非典”期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

判例四:厦门海沧台商投资区管理委员会与厦门七彩谷实业有限公司土地租赁合同纠纷((2014)厦民初字第275号,厦门中院)

法院认为:2003年5月28日,厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,对于受“非典”影响,海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降,旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视,会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加,因此,该会议形成的纪要,海沧管委会应自觉履行。

判例五:襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷((2018)晋04民终2272号,长治中院)

法院认为:《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

判例六:上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷一案((2004)沪一中民二(民)终字第32号,上海一中院)

法院认为:遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。