售后回租项目中，因为租赁物原本属于承租人所有，所以融资租赁公司通常会忽视一些租赁物权属的瑕疵；当融资租赁合同履行发生障碍，出租人想通过取回租赁物降低损失时，往往会发生不能取回租赁物的情形。这时，如果再想采取措施保障对租赁物的所有权，往往已经晚了，从而导致损失无法挽回。所以审慎审查租赁物是融资租赁交易中必需的行为，这是出租人的权利，也是义务。下面笔者通过一个简单的案例，与大家一起学习审慎审查租赁物权属的必要性，以及如何审查租赁物的权属。
   2014年2月，A公司从B公司购买机械设备两台，设备交付后，A公司未能在约定的时间内付款。B公司随即提起诉讼，要求支付货款；在提起诉讼的同时，B公司向D法院申请财产保全；后D法院支持了B公司的请求，做出判决1；设备亦一直处于保全状态。2016年C融资租赁公司与A公司签订《融资租赁合同》，就案涉设备，以融资租赁的方式出售给C融资租赁公司并回租。2017年C融资租赁公司因A公司没有如期支付租金而提起诉讼，要求继续支付到期租金款、违约金；并确认在上述款项未付前，租赁物归C融资租赁公司所有，D法院判决支持了C公司的请求，作出判决2。B公司发现后，不服D法院的判决2，提起撤销之诉，要求撤销该判决的第二项，确认A在未履行判决1确定的义务前，案涉设备归B所有。后D法院的上级法院支持了B的诉讼请求。D法院作出判决理由就是，C融资租赁公司在签订融资租赁合同时，未尽到审慎审查义务，不符合善意取得租赁物的条件，所以在A公司未清偿B公司的债务前，租赁物应当归B公司所有。D法院援引的法规有：《金融租赁公司管理办法》第34条、《融资租赁企业监督管理办法》第20条第2款、《物权法解释（一）》第15条第1款、第17条。

一、售后回租的租赁物的权属必须真正属于承租人所有且排除任何所有权瑕疵。

《金融租赁公司管理办法》第三十四条：

售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。
中国银行业监督管理委员会如此规定，显然是要求金融租赁公司在从事融资租赁业务时，要遵循比一般市场交易主体更加严格的安全注意义务。这与融资租赁交易复杂性、交易对交易双方的重要性、交易对金融秩序的影响都是息息相关的，一个市场主体的地位或其交易行为对市场产生的影响程度，要与其应当承担的市场责任相一致。融资租赁公司作为一个金融资本与实体生产产业资本的桥梁，其应当承担更多的义务保障每一份交易的安全性。

二、审查权属取得和登记资料是惯例，是规章所规定的责任。
《融资租赁企业监督管理办法》第二十条规定：
融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。融资租赁企业在签订售后回租协议前，应当审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。

本条除了重申《金融租赁公司管理办法》第三十四条规定的应当排除权属瑕疵外；还规定了如何排除瑕疵的方法；这既是方法，也是融资租赁公司的基础审查责任。即审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。除此之外，融资租赁公司还应当查明融资租赁交易登记情况、是否存在权利质押情况，并且实地考察融资租赁物的实际占有、使用情况。

三、实地审查是对登记资料审查的补充；未尽审慎审查义务，足以导致租赁物所有权变动不能；继而导致融资租赁合同无法履行、被撤销、或认定无效，或使出租人在面临履约风险时不能取得租赁物。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：

受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条规定：

具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条规定：

受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第二十一条规定：

具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

由此我们看到，融资租赁公司在从事融资租赁业务时，应当充分考量如何证明履行了审慎审查义务，确保交易为善意；租金与租赁物的价值要适当；动产租赁物除了审查资料的齐全和真实性外，还应当关注交易的对象是否为承租人，交易的场所是否为承租人所在地，交易的时机和习惯与通常的情况是否有明显差别。在依法须登记的动产或融资租赁物、不动产为标的物时，必须审查登记情况并且做好与融资租赁交易相匹配的登记手续。比如物权确认、抵押登记等。