“房屋融资租赁”探讨

一、     房地产知识ABC

 一)  基本概念

 房屋，是指土地上的建筑物及构筑物。房屋似可粗分为两大类：一类是住房、商用建筑物及其附属设施；另外一类则是其它用途的建筑物及构筑物，诸如厂房之类。

众所周知，房屋只能建在土地上。而在我国，土地是国有的或集体所有的，要建筑房屋，必须首先取得房地产开发用地的土地使用权。我国对国有土地实行的是依法有偿、有限期使用或划拨使用的制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》把在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为称为“房地产开发”，把房地产转让、房地产抵押和房屋租赁称为“房地产交易”。可见，房地产权利人必须同时既拥有对该房屋的所有权，又拥有对该房屋占用范围内的国有土地的使用权，以此来体现他的（财）产权（利）。这是房地产权利人同其它财产权利人以及房地产同其它财产的重大区别所在。

在我国，规范此种交易的法律，是1994年7月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过、自1995年１月１日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。有这样一部专门法的存在，表明以房屋为标的物的交易，在法律管辖上，是有别于以其它商品为标的物的交易的。正是基于此，我国对于房地产的开发、交易和管理，是实行行政监督的，其主管部门是建设部。 

二)关于房地产开发 

所谓“取得房地产开发用地的土地使用权”，从国家的角度说，就是“土地使用权出让”，是指市、县人民政府土地管理部门，依据经国务院或者省级人民政府批准的土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划（每幅地块、用途、年限和其他条件），以采取拍卖、招标或者双方协议并签订书面出让合同的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。如果是城市规划区内的集体所有的土地，则只有经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用者行使其土地使用权时必须符合出让合同约定的土地用途。否则，就必须签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。依法取得的土地使用权，可以依法作价入股，合资、合作开发经营房地产。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

三)关于房地产交易

    在房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。房地产转让、抵押，当事人应当依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章的规定办理权属登记。

四)关于房地产转让

    房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减

去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

五)关于房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
    以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

六)关于房地产权属登记管理

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

七)关于房屋租赁

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。 

八)关于房地产中介服务机构

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

九)关于房产税和土地使用税

依据一九八六年十月一日起执行的国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的, 由经营管理的单位缴纳。产权出典的由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的, 或者产权未确定及租典纠纷未解决的, 由房产代管人或者使用人缴纳。这里所列举的产权所有人、经营单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

房产税按年征收、分期缴纳。纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
    房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴纳。具体减除幅度, 由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。没有房产原值作为依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据。承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
    房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
    房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

依据一九八八年十一月一日起执行国务院令[1988]第17号令《中华人民共和国趁镇城镇土地使用税暂行条例》的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
    土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
　　土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市（市区及郊区非农业人口总计在50万以上的,）五角至十元；（二）中等城市（市区及郊区非农业人口总计在20万至50万的）四角至八元；（三）小城市（市区及郊区非农业人口总计在20万以下的）三角至六元；（四）县城、建制镇、工矿区二角至四元；

土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的,应由纳税分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。

二、问 题 探 讨

一)  房屋可以是融资租赁的标的物吗? 

房屋租赁是古今中外到处可见的、人们早就习以为常的一种交易。所谓“房屋租赁”，似应是特指以城市内住房、商用建筑物及其附属设施为标的物的租赁。那么，这里所说的“租赁”，到底是哪一种的租赁呢？是《中华人民共和国合同法》中列名的〖租赁合同〗中的“租赁”，还是所列名的〖融资租赁合同〗中的“融资租赁”？还是包括两者在内？单从合同法中上述两个专章的规定看，无法对这个问题作出明确的判断。至少是得不出房屋不能是融资租赁的标的物的结论。

但是，有几个因素值得我们注意： 

（一）国际统一私法协会通过的、我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称，“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”（财政部会计准则委员会把它翻译为“不动产、厂场和设备”）。也就是说，是把融资租赁的标的物归纳为设备的。而且，在该公约的其余条文中，在涉及标的物时，都一概采用“设备（the equipment）”一词；

（二）在国际上，每年都有对全球范围的租赁交易的营业额、增长率和市场渗透率等的

统计（参见下面所引用的《伦敦金融集团全球租赁报告》）。而据国际融资租赁权威人士阿曼勃先生的解释，“’市场渗透率%’是指在全部设备的取得中的怎样的百分比是通过租赁融资的。”（见《国际租赁》第1卷第14页）。值得注意的是，这里说的“租赁”（leasing），包括融资租赁（financial leasing）和国际概念上的经营租赁（operating leasing），不包括国际概念上的“出租”（rental）。而就国际概念的融资租赁和经营租赁而言，其标的物的确是仅限于设备，而并不包括房屋的。

伦敦金融集团全球租赁报告 

按营业额排序的2000年营业额、增长率和市场渗透率

排序  国别                      年营业额（10亿美元）   增长率        市场渗透率      来源

主要来源     (1)全国租赁协会                           (4)拉美租赁协会                    (7) 中央银行数据

                          (2)欧洲租赁协会                        (5)其它商会                           (8) 作者估计

                          (3)亚洲租赁协会                        (6) 政府数据                         (9) 其它数据

来源：伦敦金融集团，会同世界租赁年鉴 经允许翻印

（三）我国民法权威、《物权法》起草人之一梁慧星研究员的观点则十分明确。他认为“融资租赁的标的限于动产（设备）”。

（四）《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。据此至少可以认为，如果某金融租赁公司以房屋为融资租赁的标的物，那它并未违规。《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然颇不严密，但是排除了房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，如果某外商投资租赁公司以房屋为融资租赁的标的物，那它就违规了。这种差别理由何在？是内外有别吗？我不知道。我的评价只能是认为，对于融资租赁的本质特征及其标的物的适用，两大监管当局未有共识。

二)以房屋为融资租赁的标的物同以设备为融资租赁标的物，在监管和税收待遇上有何不同？ 

    （一）以设备为融资租赁的标的物时，除非是特殊类别的设备，例如交通工具等，是无需专门登记报批的。而以房屋为融资租赁的标的物时，则在房屋产权（所有权和土地使用权）从卖主向租赁公司转让的过程中，必须报请主管部门审批。

（二）以设备为融资租赁的标的物时，租赁公司应缴纳的是营业税。国家税务总局2000年1月19日以国税发「2000」15号印发的《金融保险业营业税申报管理试行办法》第二条第一款第（五）项把“金融租赁公司”列入了该办法的适用范围，其第三条第二款把“融资租赁”列入了金融保险业征营业税的范围。该款称，“融资租赁（也称金融租赁），是指经中国人民银行或对外贸易经济合作部批准可以从事融资租赁的单位开展的具有融资性质和所有权转移特性的设备租赁业务。”2003年1月15日，财政部、国家税务总局发布了《关于营业税若干政策问题的通知》,其中的第三条第(十一)款规定: “经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的,以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增殖税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息(包括外汇借款和人民币借款利息)。”按照《营业税税目注释》的规定，金融保险业的营业税的税率是5%。

以房屋为融资租赁的标的物时，租赁公司应缴纳的是房产税和土地使用税。房产税的税率,是租金的12%。土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市（市区及郊区非农业人口总计在50万以上的,）五角至十元；（二）中等城市（市区及郊区非农业人口总计在20万至50万的）四角至八元；（三）小城市（市区及郊区非农业人口总计在20万以下的）三角至六元；（四）县城、建制镇、工矿区二角至四元。

设若，某个以设备为标的物的融资租赁合同，租赁物购置成本是1,000,000，租赁公司的借款利息是80,000，租金合计是1,200,000，则租赁公司应缴纳营业税的税基是120,000，营业税是6,000。而如果某个以房屋为标的物的融资租赁合同，租赁物购置成本也是1,000,000，租赁公司的借款利息也是80,000，租金合计也是1,200,000，则租赁公司应缴纳房屋税的税基是1,200,000，房屋税是144,000。可见，在流转税征收的环节上，即使不考虑土地使用税，以房屋为租赁物同以设备为租赁物所导致的租赁公司的税负，也是差别极大的。

三）以房屋为标的物的融资租赁，承租人能够享受加速折旧的优惠政策吗？ 

财政部、国家税务总局1996年4月7日以财工字「1996」41号文发布的《关于促进企业技术进步有关财务税收问题的通知》第四条第3款规定，“企业技术改造采取融资租赁方式租入的机器设备，折旧年限可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。”这个文件的标题就是“促进企业技术进步”，所针对的是“企业技术改造采取融资租赁方式租入的机器设备”。可见，如果融资租赁的标的物是房屋，那是谈不上什么享受加速折旧的优惠政策的。

四）从会计处理和应税的角度看，怎样的租赁可以归为融资租赁？ 

财政部发布实施的《企业会计准则－租赁》规定，“7．满足以下一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。（3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。（4）就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言。租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分、则该项标准不适用。本准则所称最低租赁付款额是指，在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。但是，如果承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值、因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，则购买价格也应当包括在内。或有租金是指，金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售百分比。使用量、物价指数等）为依据计算的租金。履约成本是指，在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本；如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。本准则所称最低租赁收款额是指，最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值。 （5）租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。”

这里，对于怎样才是融资租赁规定了五条据以判别的标准。反过来说，同这五条判别标准都对不上号的，就应该认定为经营租赁。第（3）条说的是租赁期占租赁资产可使用年限的比例。如果是“大部分”，就是融资租赁，否则就不是。那么，什么叫“大部分”呢？财政部编写的《企业会计准则－租赁》指南定出了具体标准，称“这里的‘大部分’是指租赁期占租赁开始日租赁资产尚可使用年限的75%以上（含75%）”。第（4）条说的是租赁开始日最低租赁付款额的现值同租赁开始日租赁资产原账面价值之间的比例关系。如果是“几乎相当于”，那就是融资租赁，否则就不是。对此，《企业会计准则－租赁》指南也定出了具体标准，称“这里的‘几乎相当于’是指90%（含90%）以上。”

可见，就会计处理而言，以房屋为标的物的租赁，是否可以归为融资租赁，是有严格的量化标准的。如果某房屋原值1,000,000，折旧期是30年，那么，除非租金合计的折现值不小于900,000,或者租赁期限不短于22.5年，否则，就不是融资租赁。

不过，在这里我们不禁要问，既然房屋租赁不能加速折旧，既然房屋租赁的税负同租赁的类别无关，再去细究该项租赁的类别，除了财务信息披露上的确切性外，从财务效益的角度看，还有什么意义呢？

五）租赁公司可否向房地产开发商融资？ 

什么叫“租赁公司向房地产开发商融资”？如果是租赁公司向房地产开发商受让房屋的所有权（连同土地使用权），其前提是作为租赁物的房屋已经存在，那是买卖和买卖中的支付价款，谈不上什么“融资”。如果是租赁公司向房地产开发商提供资金，让它去开发任何房地产项目（并无任何建成的房屋存在），则也同租赁无关。如果房地产开发商必须全额偿付所提供的资金本息，那是借贷；如果租赁公司同该房地产开发商共担该房地产项目的风险和共享其收益，那是投资。某租赁公司可否从事此类交易，由监管规则判定。而即使从事了此类交易，那这无论如何也并非是任何类别的租赁业务。 

（六）租赁公司可否开发房地产项目？ 

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。一般而言，租赁公司不大可能同时是房地产开发企业。如果真的有一家企业，它既是租赁公司，又是房地产开发企业。那么，如果它从事了房地产开发业务，则该项业务应该是同租赁业务毫无关系的事情。 

（七）房屋经营权租赁是怎么回事？

经营权租赁的说法是很不恰当的。租赁的标的物只能是实体物，而不能是任何特许权之类的无形资产。任何无形资产的转让都不是租赁。这里涉及的是房屋，因此，是十分典型的只转让使用权而不转让所有权的房屋租赁。是租赁公司一边租入一边出租。因此，对租赁公司来说，是房屋的转租赁。这样的业务，只要房管部门认可该租赁公司的经营房屋租赁的资质，是完全可以做的。至于租赁公司作为承租人，同它在下一层次作为出租人的交易条件是否对称，则是性质迥异的另外一个问题了。