租赁物构建了融资租赁法律关系,融资租赁是以融物的方式进行融资,没有合格的租赁物,就不能建立融资租赁法律关系。同时,租赁物也是对租金债权的担保,租赁物的价值可以保障租金债权回收,起到风险缓释作用。当项目出险时,租赁公司可以收回租赁物变现以抵偿承租人未偿租金。租赁物这么重要,融资租赁物业务中对租赁物有什么要求?哪些资产可以作为租赁物?以及选择租赁物需要哪些注意事项?本文从理论结合实践的角度对上述问题进行探讨,便于大家在日后的融资租赁业务中能够理清思路,合理的加以运用。

一、金融租赁公司选择租赁物的范围

     根据《金融租赁公司管理办法》第4条规定:“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的,价值达到一定标准的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

  金租公司应根据《金融租赁公司管理办法》中对固定资产定义的范围制定租赁物的适租范围。支持动产作为租赁物,审慎选择不动产作为租赁物,对于非固定资产、国家专有财产、公益资产、与不动产混同丧失动产性质的设备设备、存在抵押等权利瑕疵的财产及其他国家禁止转让的财产不能作为租赁物。

  下面我们对金租公司的租赁物禁止准入的类型进行梳理:

  1.房屋类不动产(含未取得产权证明的临时建筑)。是指附着于土地的上下,不能移动或者移动后会引起性质、形状、价值改变,具有顶盖、梁、柱、墙壁等,具有满足居住、生产及其他使用目的的建筑物及构造物。典型形态:商品房、工业地产、自建房。对于承租人愿意承担交易税费的租赁物,可根据具体情况进行豁免(不含未取得产权证明的临时建筑)。

  2.土地使用权。是指土地使用权证上所载的按照特定用途使用土地的权利。典型形态:建设用地使用权、农业用地使用权、宅基地使用权。

  3.在建工程。是指处于建设过程中,尚未竣工验收的建筑工程。典型形态:在建商品房、在建仓库。

4.单独的无形资产。是指不具有实物形态但具有财产价值的非实物资产及各种权利。典型形态:商标、专利、版权、特许经营权、收费权、股权。

  5.存在权利负担的各类动产和不动产。权利负担指抵押、租赁(包括融资租赁)、质押、查封、扣押等。

  6.消耗物。指不可重复使用、随着使用会改变形态的材料或物。典型形态:油漆、溶剂、耗材、建材、一次性用品。

  7.处于海关监管期内的设备,未取得海关同意及备案的。

  8.法律规定的禁止流通物和限制流通物。指根据法律法规等规范性文件,不可转让的物及转让的流通范围、程度受到限制或转让需要取得前置许可的物;典型形态:枪支、管制刀具

  9.涉及污染、放射性、化学品、危险品等可能危及环境及公共安全的。

  二、梳理租赁物的适租性后,我们梳理租赁物权属的确认方法:

  (一)直租业务租赁物件确权

  1.卖方具有销售租赁物件的所有权或有权处置;

  2.租赁物件不违反租赁物件范围的规定;

  3.租赁物件应不存在权利负担,包括但不限于抵押、质押、租赁(包括金融租赁)、查封、扣押。

  (二)回租业务租赁物件确权

  1.租赁物件客观存在并为承租人合法所有,查验租赁物件的全部权属证明文件,包括但不限于采购合同、发票、付款凭证(与合同一致)、查验租赁物件的品名、型号、价格等与合同的一致性;
  2.租赁物件为特定物,可与其他非租赁物进行区分;

  租赁物件应不存在权利负担,包括但不限于抵押、质押、租赁、查封、扣押。权利负担的核实方式包括但不限于通过工商局、人民法院等司法行政机关网站、中登网等措施。

  除满足上述外,如出现下述情形之一的,还应满足下述要求:

  1.受赠一般动产作为回租赁物件的,应当取得捐赠人书面同意函。

  2.租赁物件中可区分的人工费用、安装费用、物流费用不得作为租赁物件价值的组成部分。

  3.承租人自有不动产租赁物作为回租赁物件的,应确认不动产租赁物件已经竣工并通过竣工验收,并取得相应的证明文件。

  4.车辆类租赁物件和船舶类租赁物件如涉及挂靠经营的,应取得真实权利人和名义权利人对于名义权利人操作融资的共同确认。

  5.如租赁物件的取得系通过拍卖程序取得,应取得承租人合法参加拍卖程序全过程的所有文件,包括但不限于拍卖成交确认书、付款凭证、产权转移公告。

  6.承租人生产的用于自用的自制设备作为回租赁物件的,应取得可以确认承租人自制设备权属关系的确权文件,包括但不限于原材料采购凭证、生产过程文件、审计文件、制造批复文件、入账凭证等。

  7.如租赁物件曾操作过融资租赁的,应取得融资租赁出租人的所有权转让证明文件,在无法取得所有权转让证明文件的情况下,应取得可以证明全部履行完毕的证明文件及租赁合同(复印件并加盖承租人公章)或其他有效证明文件。

  8.如租赁物件系承租人从承租人的关联方(关联方包括:承租人的股东或实际控制人、承租人的股东或实际控制人控制的其他实体、承租人的子公司、承租人控制的其他实体、承租人的股东或实际控制人的家庭成员。)取得,应取得承租人与承租人的关联方之间的购买合同、发票、付款凭证。

三、租赁物在操作中遇到的风险:

  1.技术滞后风险。在现代化科技日新月异的发展趋势下,对于技术滞后风险的防控显得格外关键。通常而言,在选取租赁物的时候承租人会对租赁物的相关技术与运行情况作出详细的研究。当然,融资租赁企业也需要对承租人作出全面的分析,还应当展开必要的预测及调查,因为如若租赁物的技术太过落后,那么在日益积累的市场竞争当中便很可能被淘汰,所以也会造成承租人的既得利益下降,支付水平降低,进一步造成租赁风险的出险。除此之外,承租人在选取租赁物的过程中最好选取通用的租赁物,因为若是技术进步造成租赁物无法被其所使用,且承租人发生违约状况时,融资租赁单位可以更容易地对租赁物进行变现处理。

  2.租赁物价格虚高。直租业务中,部分承租人会虚高租赁物的价格。租赁公司内部须建立“双向询价”机制。业务部人员与公司评审人员或风控人员独立双线条询价。租赁物价格不实,就是租赁的先天不足和经营失败的定时炸弹。

3.处置难度大。当业务发生极端风险时,取回租赁物面临很大的阻力,通过出售租赁物弥补损失更难。目前最突出的问题在取回租赁物方面,比如承租人方面会有阻力、存在地方保护主义或地方法院执行不力。如果取回租赁物的合法权利无法得到切实保障,将对租赁公司的业务开展非常不利。

  4.二手市场再变现能力差。有大部份的租赁形式以售后回租为主,租赁物件基本上是非标设备或非流通设备进行业务架构的搭建。那么通用性好及流通性好的设备二手市场情况如何呢?通过地方经济市场和专业二手市场了解,这样的设备流通难度也较大,有些租赁标的物本身经济使用年限很长,设备通用性也好,甚至也存在二手市场,但从出租人的角度看,仍然难以通过设备的二手变现来控制风险,因为有一些因素影响了设备的使用及市场行为,例如:(1)公共利益属性。有些设备(如医疗设备)具有良好的通用性,二手市场渠道透明,但是出于公共利益原因,在发生承租人支付风险时,出租人却难以收回租赁标的物,更谈不上二手变现。(2)市场垄断。有些设备(如铁路车辆)具有良好的通用性,二手市场也可能存在,但目前在国内该领域是垄断的,在出现风险时出租人难以通过市场手段来化解。(3)设备维护保养。有些大型设备虽然设备具有通用性,但是在两次工程的衔接时间中,需要很大的场地来存放设备,并需支付较高的费用对设备进行保养,出租人从经济可行性角度承受不起这种成本,因而二手变现对出租人来说显得不太现实

  综上所述,租赁物在融资租赁业务中具有重要的位置,在租赁物的选择及合规性上要采取合法合法、审慎选择的原则。租赁物的处置及二手市场情况不景气,各从业人员要把风险尽量控制在前端,不能完全指望租赁物的再变现能力。