时间:2018年12月

地点:B高院

人物:X金租

线索:系争租赁物(大数据中心、前店后库、交易大棚、门房、配电室、消防建筑、绿化、地面硬化、围墙、地面硬化)
案号:(2018)J民终276号

第一幕 缘起

系争租赁物是否构成“融物”。

《融资租赁合同》附件一《租赁物清单》载明的租赁物为某交易市场公司位于某农产品交易市场内的系争租赁物、气调冷库、气调冷库设备系统、变压器配电系统、电动门、地磅等时载明了数量、评估价值、出厂时间、经济使用年限、存放地点等。

一审法院认为,涉案《融资租赁合同》项下的标的物属某交易市场公司的固定资产,真实存在,亦不属于法律行政法规禁止融资租赁的标的物,故双方签订的《融资租赁合同》体现了融资租赁法律关系的本质特征“融资”又“融物”,并非仅存在资金空转,构成融资租赁法律关系。

第二幕 升级

关键证据出场。

二审期间,一审被告提供评估公司《X项目资产评估预评报告》载明,房屋建筑物(包括价值为4200余万元的系争租赁物),机器设备(包括其他租赁物)评估价值、地磅27万余元。

X金租认为该证据的提交已经超过举证期限,不属于二审新的证据,且不同意其中对房屋建筑物范围的划分;同时该证据也印证了,冷库、钢结构不是房屋建筑物,可以作为动产抵押。
第三幕 落槌

二审法院出场。

《不动产登记暂行条例》第五条规定:房屋等建筑物、构筑物所有权、建设用地使用权等不动产权利,依照本条例的规定办理登记。本案中,《融资租赁合同》中的租赁物清单所载租赁物在名称、面积、数量、价值上均与《X项目资产评估预评报告》载明内容一致。而在《X项目资产评估预评报告》中,将系争租赁物列为房屋建筑物范围。

结合前述关于不动产范围的相关规定,本院认可《X项目资产评估预评报告》中对房屋建筑物的确定范围。而本案中:

一是,X金租并未取得相关不动产的权利证明,权利并非发生转让。

二是,虽然部分租赁物为机器设备等动产,但不动产价值占据近主要份额,且签约双方是将不动产与动产作为租赁物整体进行转让,二者密不可分。

三是,X金租未能进一步提交证据证明其按照《融资租赁合同》的约定在受让租赁物过程中从某交易市场公司取得了包括所有权凭证原件、租赁物买卖合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件等能够证明某交易市场公司拥有租赁物完整所有权的必要文件,说明交易双方未有实际转让租赁物所有权的意愿。

综上,X金租与某交易市场公司等仅有融资,没有租赁,实为企业借贷合同。

第四幕 商榷

有哪些可以讨论的问题?

按照物权法定的基本原理,结合评估机构的资质、营业范围等来看,以预评报告认定租赁物性质显然不妥。

建筑物和构筑物到底怎么区分?人们能不能进入到物的内部进行生产、生活,是主要标准。按照住建部政策法规司编写的《房屋登记办法释义》,”建筑物”的法律概念范围较窄,一般指可供人们在内进行生产和生活活动的地上或地下,具有顶盖、梁柱、墙壁的构筑物,包括房屋、地下室、仓库、立体停车场、空中走廊等。而构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所,如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。

再来看2019年7月最新修订实施的《不动产登记暂行条例》的规定:下列不动产权利,按照条例进行登记,包括“房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权”等。

结合前述规定,从性质来分析,系争租赁物既包括传统意义上的房屋类,如大数据中心、前店后库、交易大棚、门房、配电室、消防建筑;也包括林木类,主要指向绿化等;还包括构筑物,如地面硬化、围墙、地面硬化等。
第五幕 追问

那么,该如何看待系争租赁物登记问题。

首先,房屋类。按照《不动产登记暂行条例》规定:房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

由此来看,厂房、交易大棚、配电室,无论钢结构,还是混凝土,均属于房屋范畴,均应严格按照审批流程,履行批建手续后,才能建设。同时,根据“物权法定”的一般原则,该类房屋等,所有权转移应当办理过户登记,未办理登记的,不能产生物权变动的法律效力。

进一步论证,以厂房为例,在中国裁判文书网,以“厂房产权登记”为关键词搜索,发现民事判决85篇,涉及北京、上海、江浙、广东等21个省份或直辖市,足见厂房产权登记之普遍。

综上,对于房屋类,包括居住、工业、商业、文体娱乐等用途房屋,产权登记是不二法门。

没有路可以绕行。如果找到,只能道一声珍重。

其次,构筑物。同样2019年7月实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条规定,具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记,按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。而此前出版的《不动产登记暂行条例释义》也明确指出,房屋之外的建筑物、构筑物所有权如何登记发证,目前没有统一的规定。虽然《房屋登记办法》第九十六条规定“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行”,但是实践中登记发证的不多。

如何看待物权法定的基本原理与实践中没有登记机关的冲突?(2019)沪民终73号案件的判决给了答案。

“对于《租赁物件明细表》中的牛场钢结构、地面排污、卷帘墙、电气、水暖等农业设施,该类建设须经设施农用地审批和备案,农业设施虽然定着于农用地之上,或具有建筑物、构筑物特性,或附着、嵌入于建筑物、构筑物……以我国目前的不动产登记行政管理现状,农用地之上建设的农业设施权属登记机制尚处于探索阶段,导致被告未能在当地登记机关对上述农业设施进行确权登记,其向原告租赁公司转让该农业设施亦无法进行权属变更登记。尽管如此,在法无明令禁止且符合设施农用地审批要求,不改变农业设施性质和经营范围的前提下,为维护农业设施所有权人的合法权益,应允许其以协议转让等方式处分农业设施,行使财产权利。而本案被告基于融资需要出让的设备设施,仍由其实际占有使用,并未改变使用性质和范围……。综上,应当认定系争售后回租交易中的融物具有真实性”。

由此,对于码头、油库、公路、大坝、桥梁、隧道等构筑物,虽然法律规定“可以参照”登记,但该规定属于赋权类规范,同时综合事实上登记机关和规则缺乏等原因,目前来看,该类构筑物作为租赁物的,审核其合法建造手续即可确权,通过合同约定和观念交付即可实现权利转移。

第六幕 启示

  现实往往更为复杂和鲜活。
对于千奇百怪、千差万别的房屋外建筑物和构筑物,从法律合规尽职审查的角度来看,如何确定租赁物是否属于当登记范畴?一是,审查当地不动产登记管理办法有无明确规定;二是,要求承租人调取不动产权证,证实相关权属情况。

通过前述审查,确定租赁物确权、权属转移等是否需要登记。对于确不需登记或无法确定的,鉴于该等租赁物附属于土地、不易移动等特性,从保护出租人的角度出发,如果能够争取“一是,要求租赁物并土地使用权“抵押”于出租人;二是,合同约定,不得对租赁物及土地抵押于第三方;三是,将存疑租赁物价值降低到较小比例范围”,善莫大焉。