我国《物权法》第146、147条规定了“房随地走、地随房走”的基本原则，其目的是强调“房地一体”，即建设用地使用权与地上建筑物及其附属设施的权利应归属同一个主体，但在土地承包经营权通过租赁形式流转的过程中，不可避免地会出现承租方对农业设施的权属与农用地的承包经营权权属相分离的情况，这种情况下，应对农用设施的权利人进行保护，不宜直接适用“房地一体”原则对农用设施进行确权。

因此，对于农业设施类的租赁物，当事人可以通过协议约定确定租赁物的权属，出租人未办理权属变更登记，并不影响融资租赁法律关系的认定。以下案例即支持这一观点。

海通恒信国际租赁有限公司与辽宁辉山乳业集团丰源牧业有限公司、辉山乳业（中国）有限公司、辽宁辉山乳业集团有限公司融资租赁合同纠纷案
案号：上海市高级人民法院（2019）沪民终73号
上诉人(原审被告)：辽宁辉山乳业集团丰源牧业有限公司（以下简称“辉山丰源公司”或“承租人”）
上诉人(原审被告)：辉山乳业（中国）有限公司（以下简称“辉山中国公司”）
上诉人(原审被告)：辽宁辉山乳业集团有限公司（以下简称“辽宁辉山公司”）
被上诉人(原审原告)：海通恒信国际租赁有限公司（以下简称“恒信租赁公司”或“出租人”）

一、案件基本事实
2016年11月4日，恒信租赁公司与辉山丰源公司签订《融资回租合同》，约定：１.辉山丰源公司向恒信租赁公司转让其已经或将要取得所有权的物件，包括其所有的机器设备188项和构筑物39项如牛舍、挤奶通道、精料库、办公楼、附属用房、污水处理站、堆粪棚等建设内容，用于农业生产的温室大棚以及为农业生产服务的生产管理用房、农资仓库、农机(具)库房、晒(堆)场等临时性配套设施。租赁物转让价格3亿元，恒信租赁公司受让后将其出租给辉山丰源公司使用，辉山丰源公司向恒信租赁公司支付租金。租赁物件所有权自实际起租日起自动转移至恒信租赁公司所有。２.实际起租日为出租人支付冲抵全部租赁保证金和手续费后的剩余全部转让价款之日，租赁保证金300万元，手续费1200万元，租赁期36个月，每季度支付一期租金，共12期，每期租金为27,406,000元，留购价款100元。3.本合同成立后，辉山丰源公司的法律地位、财务状况、经营情况或资产发生以下任何一项重大变化的，其应在重大变化后5个工作日内以书面形式通知出租人，包括但不限于：已经或可能被提起强制清算、破产申请或进行自行清算、申请破产，涉及对外重大违约或侵权，涉及重大诉讼或仲裁案件，或主要资产被采取财产保全等强制措施等。辉山丰源公司发生任一违约事件的，恒信租赁公司有权要求辉山丰源公司立即支付本合同下的全部逾期利息、所有到期未付和未到期租金、留购价款/期末残值及其他应付款项，并要求辉山丰源公司立即支付违约金，违约金金额等于租赁保证金金额，恒源租赁有权直接用全额租赁保证金冲抵承租人应付的违约金等。
  同日，辉山中国公司、辽宁辉山公司分别向恒信租赁公司出具《担保书》，同意对《融资租赁合同》项下辉山丰源公司全部债务承担不可撤销的连带责任保证。
  上述合同签订后，出租人在扣除租赁保证金和手续费后，向承租人支付剩余转让价款2.85亿元，实际起租日2016年11月21日。承租人向出租人出具《租赁物件接收证书》,确认其已接受全部租赁物件。辉山丰源公司于2017年2月20日支付首期租金27,406,000元后，未再按约支付后续租金。
2017年3月27日，恒信租赁公司向辉山丰源公司发出《加速到期通知书》，称其于2017年3月23日参加了辽宁省人民政府金融工作办公室组织的辉山乳业债权工作会议，了解到辉山丰源公司所属集团已发生对外重大违约，其所属集团中国辉山乳业控股有限公司于2017年3月24日股价发生异动，发布停牌公告，至今尚未恢复股票交易。现通知辉山丰源公司，租赁合同于2017年4月7日加速到期，请于加速到期日后3个工作日内一次性向恒信租赁公司支付全部剩余租金301,466,000元。同日，恒信租赁公司向辽宁辉山公司、辉山中国公司分别发出《履约通知书》，要求辽宁辉山公司、辉山中国公司遵照担保书严格履行担保义务。
  辽宁省沈阳市中级人民法院分别于2017年12月4日及25日裁定受理债权人对辉山中国公司、辽宁辉山公司的重整申请，于2018年5月8日裁定受理辽宁辉山公司管理人对辉山丰源公司等的重整申请，并对辉山中国公司、辽宁辉山公司、辉山丰源公司等企业适用实质合并重整方式进行审理。
辉山丰源公司未按《加速到期通知书》约定支付相应款项，辽宁辉山公司、辉山中国公司亦未及时履行保证责任。
二、一审情况
恒信租赁公司向上海市第二中级人民法院（一审法院）起诉请求：判令确认辉山丰源公司支付恒信租赁公司租金、逾期利息，辉山中国公司、辽宁辉山公司承担连带清偿责任。
  辉山丰源公司抗辩双方签订的合同名为融资租赁实为借贷。
针对承租人的抗辩，一审法院认为：本案所涉融资租赁交易的类型为售后回租。售后回租交易中融物真实性的判断，应以租赁物真实确定、租赁物价值与转让价格具有对应关系，以及租赁物所有权从承租人转移至出租人作为主要认定标准。1、案涉租赁物为辉山丰源公司所有的奶牛养殖场养殖设施, 租赁物的详细信息在《融资回租合同》的附件《租赁物件明细表》均有明确记载，考虑到租赁物属整体化、规模化的农业设施，数量庞杂，租赁物件之间的依存度较高，结合租赁物的有关采购合同、发票、相关设施农用地审批文件及《资产评估报告》，能证明案涉租赁物真实且确定。2、案涉租赁物的价值经过第三方评估机构的资产评估予以确定为32,352.69万元，而承租人向出租人的转让价格为3亿元，两者之间基本具有等价对应关系，不存在低值高估等不合常理的情形。3、案涉租赁物主要分为两大类，机器设备和构筑物设施。属于动产的机器设备以占有改定的方式完成所有权从辉山丰源公司至恒信租赁公司的转移，符合法律规定。对于《租赁物件明细表》中的牛场钢结构、地面排污、卷帘墙、电气、水暖等农业设施，虽然定着于农用地之上，但该农业设施归建设方辉山丰源公司所有，所占农用地为其租赁使用，而农用地的承包经营权归农户所有，两者之间存在权利主体相分离的情况，不适用“房地一体”原则予以确权。

以我国目前的不动产登记行政管理现状，农用地之上建设的农业设施权属登记机制尚处于探索阶段，导致辉山丰源公司未能在当地登记机关对上述农业设施进行确权登记，其向恒信租赁公司转让该农业设施亦无法进行权属变更登记。在法无明令禁止且符合设施农用地审批要求，不改变农业设施性质和经营范围的前提下，为维护农业设施所有权人的合法权益，应允许其以协议转让等方式处分农业设施，行使财产权利。而辉山丰源公司基于融资需要出让的设备设施，仍由其实际占有使用，并未改变使用性质和范围。附着或嵌入建筑物、构筑物的设备设施，亦不被法律、行政法规所禁止作为融资租赁交易的租赁物。上述农业设施对于出租人而言，因承租人违约而由出租人行使取回权时，可能存在取回难度较大、取回价值基本丧失等债权保障功能难以实现的问题，但这属于出租人在融资租赁交易中的交易风险范畴，不影响融资租赁合同性质的认定，故辉山丰源公司向恒信租赁公司转让上述农业设施的行为有效。系争售后回租交易中的融物具有真实性。再结合《融资回租合同》有关权利义务的约定和合同履行事实，符合售后回租的法律特征，法院认定恒信租赁公司与辉山丰源公司之间构成融资租赁法律关系。
  因辉山丰源公司已被辽宁省沈阳市中级人民法院受理破产重整，恒信租赁公司虽已申报债权，但尚未被确认债权金额，亦未在破产重整程序中获任何清偿。依据破产法规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。经向恒信租赁公司释明后，恒信租赁公司将诉讼请求由给付之诉变更为确认之诉，一审法院确认恒信租赁公司对辉山丰源公司享有债权。
  最终，一审法院判决确认辉山丰源公司欠付恒信租赁公司全部未付租金及逾期利息，确认辉山中国公司、辽宁辉山公司对租金及部分逾期利息承担连带清偿责任；驳回原告海通恒信国际租赁有限公司其余诉讼请求。
三、二审情况
辉山丰源公司、辉山中国公司、辽宁辉山公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，确认《融资租赁合同》实际上是借款合同关系而非融资租赁合同关系，并在此基础上确认恒信租赁公司的债权。主要理由：系争融资租赁合同约定的租赁物从其外观、构造等物理特性看，属于建筑物或者构筑物，是不动产，其物权变动的效力认定应当按照物权法的有关规定。机器设备等动产也不能证明其客观存在并特定化。
恒信租赁公司辩称：关于租赁物特定化的问题。双方在签订合同前，辉山丰源公司向恒信租赁公司提供了租赁物名单，恒信租赁公司派员到租赁物所在地进行实地考察，并要求辉山丰源公司提供关于租赁物的购买合同、发票验明真伪，相关流程符合行业的基本要求。辉山丰源公司向恒信公司提供了第三方专业评估机构出具的评估报告，报告中载明了租赁物的名称、价格，可以确定租赁物是特定的，并对租赁物进行了登记。双方是融资租赁法律关系，辉山丰源公司的目的是将租赁物转让后进行回租，以实现融资的目的，实际上也达到了融资的目的。进行融资租赁并没有改变农业设施性质和经营范围，也没有改变租赁物的使用状态，是否登记并不影响融资租赁的性质。
二审法院裁判理由与结果：
关于案涉部分租赁物是否特定化问题。法院认为，融资租赁法律关系应当体现融物与融资并重的特征，租赁物的客观存在和特定化是认定融资租赁法律关系的基础。案涉部分动产租赁物的租赁物名称、型号规格、数量、租赁物地址、评估价值、供应商、发票号在《融资回租合同》的附件《租赁物件明细表》予以明确记载，恒信租赁公司提供了相关租赁物的采购合同、发票等证据，具有资产评估资质的第三方评估机构出具了《资产评估报告》，上述证据足以证明案涉动产租赁物真实存在且具有确定性。
  关于案涉部分租赁物系农业设施不能流转且未办理所有权变动登记问题。法院认为，案涉农业设施定着于农用地之上，归建设方辉山丰源公司所有，而农用地的承包经营权归农户所有，存在权利主体分离的情况，导致辉山丰源公司未能对系争农业设施进行确权登记，因此，也不能进行权属变更登记。在不影响农业用地合法合规使用的情况下，相关法律法规并不禁止农业用地及其附属设施在一定范围内进行流转。融资租赁双方通过合同约定的方式将系争农业设施作为租赁物，并不违反法律的禁止性规定，属于合法处分财产权利的行为。双方合同中已经对租赁物所有权变更进行了明确约定，案涉农业设施确因客观原因没有办理所有权变动登记手续，所有权登记问题并不影响对融资租赁合同性质的认定。《融资回租合同》有关约定和履行情况，符合融资租赁的法律特征，故恒信租赁公司与辉山丰源公司之间构成融资租赁法律关系。
最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
四、案例评析
本案涉及的主要问题是租赁物是否特定化及以农业设施作为租赁物未作所有权变更登记，是否影响融资租赁合同的性质。其中，就租赁物特定化问题，本所已在其他案例的分析中详细阐述过，本文不再赘述。本文主要分析农业设施类构筑物的权属登记对融资租赁合同的影响。
《物权法》第146条规定建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分，第147条规定建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分。上述两条是关于建设用地使用权与地上不动产一并处分的规定，即“房随地走、地随房走”，换言之，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。这是因为，二者在自然属性上是联为一体的，离开了土地，房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施就失去了其作为不动产的基础。基于二者在自然属性上的关联关系，在世界各国立法中，都通过各种形式，确立了二者在法律权利上的关联性。其立法目的是规范土地使用权的主体与地上建筑物及其他构筑物所有权的主体保持一致。
在目前的法律规范内，房地分属不同主体的现象广泛存在，我们并不能以“房地一体”规则简单地否定房地分属不同主体的合法性，使权利人的利益受到损害。
《物权法》第142条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该条但书指出，如有证据证明未登记的地上建筑物不属于土地使用权人的，则按房地分属不同的民事主体处理，说明《物权法》认可“房地一体”规则存在例外。
同时，最高人民法院发布的有关规定和《土地管理法实施条例》等规范性文件也规定了“房地一体”规则的例外情形：
1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条但书部分，允许执行查封过程中房地分属不同主体的情况存在。
2.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）也认可房地分属不同主体，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。这一部分显然明确了对于划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不依据“房地一体”规则当然享有优先受偿权。
3.根据《土地管理法实施条例》第29条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章以及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》的相关规定，出让土地使用权人在一定条件下，可以将其土地出租给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用。承租人在上述承租的土地上建设建筑物，同样会引起房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体。
  最高人民法院民二庭在其编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（人民法院出版社，2019年12月1日出版）一书中对第61条解释的内容中也持有同样观点：如果仅约定以建设用地使用权或建筑物设定抵押，由于房地一体，实现抵押权时，应将房地产同时拍卖，分别计价，建筑物或者建设用地使用权人只能就建筑物或者建设用地使用权卖得价金优先受偿。
  本案租赁物中的牛场钢结构、地面排污、卷帘墙、电气、水暖等农业设施是辉山丰源公司在农用地之上建设的直接用于畜禽水产养殖的设施，属于建设在农村集体所有制土地之上的构筑物。根据国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）的规定：“农业设施所有权的合法取得需要履行以下程序，农业设施建设前，经营者应拟定设施建设方案，与镇街政府和农村集体经济组织依法协商土地使用事项。涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与承包农户签订流转合同，征得承包农户同意。用地协议签订后，镇街政府应按要求及时将设施建设方案、用地协议等资料信息分别报区国土部门和农业部门备案，各区国土部门和农业部门分别下发备案受理通知书，同时依据职能及时核实备案信息，并分别下发设施农用地备案核实结果通知书。”本案中，辉山丰源公司与相关村民委员会签订了《土地租赁合同》，约定辉山丰源公司依法享有在租赁的土地上建设现代化奶牛养殖场的权利。村民委员会在合同到期前以任何理由收回土地，辉山丰源公司有权获得相应补偿。辽宁省铁岭市西丰县发展和改革局曾对辉山丰源公司上报的现代化奶牛养殖场项目出具《企业投资项目备案确认书》，对项目建设内容予以备案确认。该现代化奶牛养殖场项目的用地经过当地行政机关的设施农用地审批，审批表记载了牛舍、挤奶通道、精料库、办公楼、附属用房、污水处理站、堆粪棚等建设内容和面积。因此，辉山丰源公司履行了法定程序，依法享有租赁土地上的农用设施所有权。
  由于我国不动产登记制度对于此类附着于他人土地上的建筑物、构筑物如何登记缺乏相应规定，导致农业设施权利人辉山丰源公司无法办理权属登记，进而，辉山丰源公司在向出租人恒信租赁公司转让该农业设施时亦无法进行权属变更登记。依据物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，基于此，农业设施权利人通过协议约定的方式处分农业设施不违反法律法规的强制性规定。故辉山丰源公司向恒信租赁公司转让农业设施的行为有效，不应因无法进行权属登记而认定不构成融资租赁法律关系。
  综上，因农业设施所附着土地性质的特殊性，以及我国对案涉农业设施权利登记制度的缺失，导致农业设施的权属与农用地承包经营权的权属相分离，农业设施构筑物的权属无法适用“房地一体”原则予以确权，农业设施权利人可以通过协议约定的方式对农业设施进行处分。
五、意见建议
在以租赁土地上的建筑物、构筑物作为租赁物的融资租赁业务中，出租人大多仅与承租人以合同形式约定租赁物的所有权，其根本原因在于我国缺乏专门的融资租赁登记制度，也没有关于租赁土地上的建筑物、构筑物权属登记的法律制度。这类不动产物权的设立、变更、转让和消灭没有相关的登记制度，出租人与承租人无法办理不动产权属变更登记，可能导致融资租赁法律关系不被认定。
针对上述风险，建议租赁公司：
1.查明承租人是否享有建设用地上建筑物或构筑物的所有权，是否享有建设用地使用权或租赁权，建筑物或构筑物的建设是否履行了完整的报批手续。
2.到不动产所在地的不动产登记部门详细咨询租赁物权属登记情况，并保留好相关证据。
3.完善融资租赁合同条款，明确租赁物所有权转移时间，并要求承租人签署《租赁物所有权转移确认书》；约定在能够办理登记时，承租人应积极办理权属转移登记并承担登记费用。租赁期限内，出租人应持续关注不动产登记制度的建立、健全情况，一旦能够办理登记，应及时向承租人发出通知要求其办理登记。
  总的来说，不应因为制度的缺位而不允许权利人处分其财产，也不应让当事人承受制度缺位的法律后果，在相关制度建立、完善之前，应认可权利人通过协议约定的方式处分其财产的法律效力。