根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第1款的规定，人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务等，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

因此，在认定融资租赁法律关系时，标的物的性质是需要重点考量的因素之一。对于移动性较强的机器设备、机动车、航空器等动产以及房屋等不动产而言，其性质认定较为清晰，所有权变动规则几无争议。

但是对于添附到不动产之上的动产而言，其作为不可分物是否可以作为租赁物、融资租赁法律关系的性质应如何认定等，在实践中存有争议，而且该类型资产是否可以作为租赁物以及作为租赁物后应如何进行登记等，对融资租赁行业的发展和业务操作均影响较大，本文基于相关案例和法律规定等，尝试探讨该类型资产作为租赁物时相关融资租赁合同的性质。

探讨的必要性

管网、桥梁等添附到不动产之上的资产作为租赁物的现实意义

《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）鼓励融资租赁公司积极参与城乡公用事业、污水垃圾处理、环境治理、广播通信、农田水利等基础设施建设，同时国家积极推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设的政策导向亦必然会引导融资租赁公司开展基础设施融资租赁业务，融资租赁业务实践中，融资租赁公司在轨道交通、市政工程等基础设施领域开展的售后回租业务规模占比亦较高。

但在该类型基础设施领域开展售后回租业务时，首先面临的必然是租赁物的选择问题，由于基础设施领域移动性较强的设备较少，而核心的经营性资产、不易灭失且保值能力较强的资产多是添附到不动产之上的轨道、车站、市政管网、景区道路和栈道、水利设施、大坝、泊位等租赁物，如果该类型资产因客观上无法办理不动产登记而难以作为租赁物，将极大限制融资租赁公司在基础设施领域的业务拓展能力。但选择该类型资产作为租赁物，又必然会面临该类型租赁物究竟属于动产还是不动产、应当办理不动产登记还是中登网的融资登记、租赁物所有权何时自承租人转让至出租人名下以及融资租赁合同的性质认定等一系列问题。此外，在融资租赁业务实践中，选择该类型资产作为租赁物，还面临着各级监管部门以及人民法院的认可度问题，因此有必要进一步厘清相关法律问题，为未来融资租赁业务开展和法律规定的完善提供支撑，避免一刀切地否定做法阻碍商事交易发展以及诚实守信营商环境的建立。

几个案例所引出的问题

1.最高人民法院（2017）最高法民申2175号

2.北京一中院(2016)京01民初151号

3.上海市高级人民法院(2020)沪民终339号

以添附到不动产之上的管网、桥梁等资产作为租赁物时，《融资租赁合同》的性质如何认定，在逻辑上存在如下几个密不可分的问题：

（一）该等资产作为已添附到不动产之上且不可分割的物，是否会因此影响融资租赁合同的性质；

（二）该等资产已添附到不动产之上，能否约定由融资租赁公司取得所有权，是否会因此影响融资租赁合同的性质；

（三）该等资产应当如何办理登记；以及融资租赁公司能否主张取回权或对租赁物进行拍卖、变卖并优先受偿。

就上述三个问题：

（一）在最高人民法院（2017）最高法民申2175号案件中，法院认为，以覆盖全厂区的电网、煤气管网、自来水管网已于2012年开始使用，且不是独立的可分割物，无法实现租赁物的担保功能为由，否定融资租赁关系的成立不妥。据此案件，该等资产作为租赁物时，是否在《融资租赁合同》签署之前已经添附完成，是否独立的可分割物等，不影响融资租赁法律关系的认定。

（二）在北京一中院(2016)京01民初151号案件中，法院认为，基土石方、桥梁、涵洞、防风抑尘网墙等均属于“铁路专用线”的一部分，添附到了不动产之上，但不因此否认融资租赁合同性质，如认定上述添附在不动产之上的设备不能作为租赁物，与融资租赁本质不同。据此案件，该等资产作为租赁物时，在添附到不动产之前，是否属于典型的动产设备以及添附行为是否完成等，不影响融资租赁合同的性质认定。

（三）在上海市高级人民法院(2020)沪民终339号案件中，法院认为，本案租赁物系汽车4S店的钢结构及附属设施，该租赁物结构清晰、易于辨认，且具有相对独立性，认定融资租赁法律关系成立并无不当。庞大汽贸公司关于本案名为融资租赁实为借贷法律关系的上诉主张，与事实不符，不予支持。以租赁物价值抵偿债权合乎融资租赁合同目的，也有利于减轻庞大汽贸公司的民事责任，且与庞大汽贸公司的《重整计划》并无冲突，因此判决出租人有权将该租赁物拍卖、变卖并以所得价款用于清偿庞大汽贸公司债务。据此案件，该等资产作为租赁物时，并未要求在不动产登记中心办理相关不动产初始登记和转让登记，以该类资产作为租赁物时融资租赁法律关系成立且出租人有权（包括在破产重整程序中）要求拍卖、变卖租赁物并以所得款项优先清偿债务。

添附在不动产之上的租赁物适格性分析

租赁物添附在不动产之上或成为不动产的一部分，不再是独立的可分割物，但不应影响融资租赁合同性质


添附资产作为租赁物的问题

《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，奚晓明主编，人民法院出版社，第50页

01、污水管网、电力架空线、基站等添附于土地等不动产之上，与以商品房、房地产作为租赁物有显著区别。前者租赁的是设备，后者租赁的是房地产、商品房本身，正如国际统一私法协会《租赁示范法》第2条所规定的，租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。

《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，奚晓明主编，人民法院出版社，第53页

02、关于公路（道路）能否作为租赁物，租赁的到底是所占用的土地使用权，还是由砂石、柏油组成的路的实物……如果从后者解释，……从司法审判的角度来看，属于租赁物的价值判断问题。

《民法典》第322条、第352条、第758条第2款

03、因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。

《我国民法典物权编的修改与完善》，王利明，载于《清华法学》2018年第2期

04、自罗马以来，添附就是公认的所有权取得方法，……《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条曾对添附作出了规定，这也是目前我国现行法中关于添附的主要规定。但该规则强调关于添附的规则是任意性规范，……我国民法典物权编有必要规定，在当事人就添附发生争议的情形下，有约定的依据约定……

现行《民法典》中有关的添附规则主要立足于解决添附后物的归属问题，构筑物及附属设施的转让规则主要解决该等构筑物及附属设施与建筑物整体转让时应与所在建设用地使用权一并转让的问题。但是对于添附物添附后，该等添附物与所添附的建筑物、建设用地使用权如何进行分离转让等问题，并未有直接的规定，这大概是因为民事活动中单纯受让添附资产的可能性极低，但是在商事交易中，融资租赁交易是少有的可以有效促进资产“所有和使用分离”以及“物尽其用”的一种商事交易类型。对于添附到不动产之上的资产而言，融资租赁业务的开展并不会实质影响承租人继续占有和使用该等添附财产，亦不会导致添附财产与原有不动产之间在“利用”上发生分离，在承租人违约出租人处置租赁物时，亦可通过一并处置等手段确保添附财产与原有不动产不发生分离。因此就该类添附的动产开展融资租赁交易，可以充分发挥商事交易所特有的降低交易成本、促进交易的目的。在法律无禁止性规定的情形下，不应予以否定性评价，扼杀正常商事交易发展，而应尊重商事主体之间的交易习惯，从私法自治、诚实守信以及维护交易安全等角度认定案涉《融资租赁合同》项下当事人之间系融资租赁法律关系。

此外，关于添附财产的归属，根据《民法典》第322条的规定，既然当事人可以就添附完成之后添附物的归属进行约定，那么融资租赁公司和承租人之间参照该等《民法典》的规定，就添附资产的归属进行约定并开展融资租赁交易亦不应当予以限制或禁止，在添附资产客观、真实存在且未“低值高买”的情形下，认定该等交易没有融物属性、仅有资金空转的论调难以成立。

而从现有的数个支持该等添附的资产作为租赁物且《融资租赁合同》性质属于融资租赁法律关系的案例来看，不论该等添附之前的动产资产系标准的设备如电梯、钢管等，还是系非标准的水泥、砂石等，均系作为添附的动产进行认定，并进而参照《国际统一私法协会租赁示范法》第2条的规定，认定该等动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物，认定该等动产即便发生了添附、添附后不易取回以及担保功能较弱等，但以该等添附物作为租赁物均属于融资租赁公司的经营风险和租赁期满后租赁物处置风险问题，不属于融资租赁合同性质认定问题，不应因此否认融资租赁法律关系。

因此，结合《民法典》有关添附物归属的任意性规范、上述司法实践中众多个案的法院认定理由等，在未来的融资租赁业务实践和司法实践中，有必要认真研究并重新审视该等添附资产作为租赁物的融资租赁交易规则，有必要尊重我国融资租赁的商事交易实践，并进一步完善和充实添附物归属规则和处置规则，为未来融资租赁行业在支持实体经济发展过程中开展类似业务创新提供相应的法律理论支撑。

添附在不动产之上的租赁物的登记问题

添附财产的归属，宜按《民法典》上的添附规则以当事人约定进行确定，并参照动产的公示规则办理融资租赁登记

添附资产作为租赁物的登记问题

《民法典》第228条、第745条

01、动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。


《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》

02 二、纳入动产和权利担保统一登记范围的担保类型包括：

（四）融资租赁；

《不动产登记暂行条例》第五条

03、下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

在实践中，除了《不动产登记暂行条例》所明确列举的房屋、森林、林木、土地使用权和海域使用权等，其他添附到不动产之上的动产鲜有办理不动产登记的，例如地铁和铁路专用线、桥梁、隧道、管网、大坝、泊位等，融资租赁公司在选择该类添附资产作为租赁物时，在客观上亦多因不动产登记机关不办理该类添附物的初始登记而难以办理相应的转让登记。参照我国《民法典》有关添附制度的规定，此类租赁物的归属可以由当事人进行约定，且在当事人有约定时应当按照约定确定归属，因此，宜认为该类型资产不属于依法应当登记的不动产本身，其所有权转让依法在《融资租赁合同》项下有关“占有改定”的约定生效之日起即可发生法律效力，其登记亦应按照《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》在中国人民征信中心动产融资统一登记公示系统办理登记后即可发生对抗善意第三人的效力。

后记：《民法典》实施后，未来融资租赁公司在选择类似资产作为租赁物时，有必要进一步完善相关的《融资租赁合同》文本，区分该类添附资产与其他移动性较强的设备资产，并进一步完善相关租赁物的尽职调查规则，为未来可能发生的融资租赁合同纠纷等提供充分的事实依据和证据支撑。