在不良资产投资市场，以不动产为代表的抵押物处置，始终是处置工作的核心，作为专业的处置服务机构，如何把控抵押物的处置风险也成为首当其冲的问题。而在诸多处置风险中，在“买卖不破租赁” 原则下的租赁权与抵押权的冲突屡见不鲜，尤其是虚假、恶意的“长租约”，让不良资产的投资人饱受其害。本文即以此为切入点，探讨虚假“长租约”的审查与化解之路。

　　一、通过法院执行程序，打掉虚假“长租约”

　　司法解释明确指出，法院执行程序中有权对被执行不动产上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据实践，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以从多个方面作出判断。

　　01租约的签订时间

　　当事人主张书面租赁合同在先时，最为直接的证据为合同文本。恶意长租约，一般情况下当事人通常并不会提前准备好合同。只有当法院采取执行措施时，为了对抗法院执行才倒签时间，伪造“长租约”。

　　一般情况下，对于倒签的租赁合同，可以通过司法鉴定手段来鉴定签字的形成时间。

　　不考虑鉴定误差问题，实务中还存在一批“狡猾”的债务人提前就预备好合同，随时做好对抗准备，就需要采取更多的化解方法。

　　02承租人是否实际占用

　　租赁合同是最常见的一类实践性合同，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同核心的必备要件，现实中几乎不可能存在不交付租赁物的租赁合同。

　　案外人则必须提出已经合法占有使用租赁物的证据。

　　除了实际占用之外，还有比如对房屋进行装修、以房屋作为营业执照的住所地且一直未变更、支付房屋水电及物业管理等费用、虽未实际居住但已移交钥匙、更换门锁以等行为。

　　03明显不合理的低租金

　　判断是否属于明显不合理的低价时，主要参考同地区的租金标准。此外，对于租金水平本就浮动大的商铺等资产，如果以固定价格出租20年，价格肯定不合理。

　　04一次性支付租金

　　除非土地出租等需要长期投资的项目，否则，一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式，明显违背生活常理，属于"以明显不合理低价承租"现象。

　　05不支付租金

　　如果长租约签署之后，出租人和承租人之间没有合理的银行流水、转账记录等租金支付证据，应当认定为没有实际履行的虚假租约，当然也无法对抗执行。

　　06以租抵债

债务人无力还款，故以其名下不动产房屋出租给债权人，但实际不收取租金，而以约定的租金标准来冲抵债务，进而解决双方的债权债务。若法院需要处置房产，则承租人提出买卖不破租赁的原则，要求带租赁拍卖。而往往因租赁物租期较长，租赁物丧失了使用收益的价值，司法处置受阻。浙江高院早在2014年就关注了这个问题，并出台了处理办法：对“名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”。

　　二、通过破产程序，终止履行“长租约”

　　根据《破产法》的规定，人民法院裁定受理承租人的破产申请后，对于恶意“长租约”，破产管理人有权决定是否继续履行。

　　对于投资人来说，在执行程序中解决虚假恶意的长租约，当然是首选方案。如果面临被执行人手段“高超”、证据不足等现实问题，无法通过执行程序解决或者解决起来费时费力（经济不划算、时间不可靠）。如果投资人认可当地破产管理人及破产法院的职业素养、履职水平，也可以采取釜底抽薪的办法，直接在破产程序中解决“长租约”的干扰。

　　三、以刑促民，破除虚假租赁

　　当然，执行中“以刑促民”也是有效制止规避执行行为的方式。被执行人设置虚假租赁妨碍法院执行，致使权利人胜诉权利无法实现，拒不履行法院生效判决、裁定的，构成拒不执行判决、裁定罪。

　　实践中，被执行人虚构租约的成本极低，鲜有法院对此采取罚款、拘留等惩罚措施，投资人只得主动或被动的周旋在各种法院的异议程序中（如转向破产程序，则时间周期更不可控），不仅耗费了宝贵的司法成本，还严重影响了抵押物的处置效率。如果想从根本上破除虚假租赁对抗执行，仍应回归源头，踏踏实实的做好每一处抵押物的尽调工作，防患于未然！