本期将与大家共同探讨分布式电站融资租赁风控闭环管理中的业主方风险相关实例，文中案件均取材自公开判决书，如有侵权，请联系后台删除。

　　案例一：融资租赁合同纠纷

　　“案例简述：

　　2016年10月，石家庄A新能源有限公司（以下简称“A公司”）租赁B公司、C公司（两家为关联公司且实际控制人相同，以下简称“B公司”）厂房屋顶用于建设分布式光伏电站，租赁期为20年，预付三年租金235万余元。2017年4月10日电站正式开工建设，当年6月并网发电。然而，在上述光伏电站建成投运后仅13个月，B公司函告A公司：因租赁厂房被区政府依法列入拆迁许可范围，要求解除租赁合同并清理电站设备。

　　2018年底，运维人员被阻止进入电站进行设备维护。直到2019年4月，A公司发现电站发电量骤减，通过无人机航拍才发现，B公司已经强拆了自己在其厂房上面的部分光伏电站设备。

　　风险点：

　　屋顶荷载方案未协商、屋顶拆迁风险。

　　出险原因：

　　B公司方面其实早在2017年4月7日就接到其工厂因环保问题要被关闭的通知，但未告知投资人。投产1年后屋顶企业因区政府要求拆迁，并自行将电站拆除，根据租赁合同“房屋依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。”未约定拆迁后的赔偿条款，投资人是否通过诉讼获得赔偿未知。

　　另外，通过走访B公司附近的纸房头村，多位村民表示，“从未听说这片区域要拆迁。”后了解到区政府是有计划将这片土地收回调整用途为“住宅”，但后未经规划局审批通过，区规划局表示土地收回不属于行政拆迁。本案争议的焦点变为屋顶企业自愿出售给政府还是政府依法收回。

　　思考

　　1、租前对屋顶企业区域周边环境调研，是否存在环保被拆除的隐患；

　　2、查询政府自然资源规划局公开信息，是否存在更改土地用途的信息；

　　3、租前与屋顶企业签订关于拆迁赔偿条款的补充协议，约定如下“保证租赁期间的不出售，或者行政拆迁下保证电站的完整性，并就拆迁补偿款用于全额补偿投资人的损失。”

　　案例二：融资租赁合同纠纷

　　案例简述：

　　2017年11月10日，A公司（出租人）和B公司（承租人）签订《融资租赁合同》约定将“C棉业科技有限公司分布式光伏发电项目电站设备”融资租赁给B公司，租赁期限为60个月。出租人办理股权质押、动产抵押和应收账款质押手续后放款。项目融资方案：1395.6万元，直租，期限60个月，上网模式为自发自用，余电上网。

　　特朗普上台后2018年至2020年之间贸易战如火如荼开展，中美关系进入冰点，3年内多次分批出台加征关税政策，其中2019年5月2000亿清单中涉及大部分纺织品，2019年12月3000亿清单涉及全部服装和小部分纺织品。2000亿和3000亿这两份清单以互补的形式几乎覆盖了我国对美出口的全部纺织品服装，总额约450亿美元。

　　风险点：

　　屋顶企业无法偿付电费的风险。

　　出险原因：

　　还款16期之后项目逾期。B公司未能按期支付租金的原因，系用电企业在去年的下半年因为贸易战、疫情原因导致用电企业效益严重下滑，现在用电企业处于破产边缘的境地，无力支付电费。

　　思考

　　出口依赖型企业易受到国际形势贸易环境的影响，尤其关注对美出口多和科技敏感性企业。

　　案例三：合同能源管理协议纠纷

　　案例简述：

　　2014年A公司与B公司签订《合同能源管理协议》，鉴于本合同双方同意按“合同能源管理”模式就A公司分布式发电项目进行专项节能服务，并由甲方按照本合同约定支付乙方相应的节能服务费用。2015年A公司向B公司发出《承诺书》，承诺项目正式并网前一个月内，项目发电免费给被告使用但需要被告停电两到三次来配合原告安装连接设备，以确保达到并网。2016年A公司与B公司签订《协议书》，就因原告的施工给被告造成车间受损的赔偿一事，达成协议大致如下：A在收到增值税发票三日内向B支付赔偿金；并网后A公司免费提供给被告光伏首发电费；A完成屋顶施工现场清理和受损部位的修复工作。2017年A公司与B公司再次签订《停电补偿协议书》，协议约定如A每申请停电一次支付相应赔偿给B，A项目并网发电后，将免费提供被告一定的光伏首发电量；如变更为全额上网，B同意屋面租赁费按7元/平方米收取。并于同年年初签订《屋顶租赁合同》，同年年中项目正式并网。B公司在并网后两年内一直拖欠电费。A公司主张B公司支付拖欠电费，B公司主张拖欠电费中包含的《协议书》约定的首发电量电费应当扣除，且结算电价应按照《合同能源管理协议》 约定随当地电网售电电价进行调整。法院支持原告全部主张。

　　风险点：

　　《合同能源管理协议》缺少对双方权责利的约定，导致后续协议补签的方式去补救缺失条款。一系列后置的补充协议导致双方对于电费结算标准、方式、以及费用之间的抵消，发生争议。为后续合作埋下隐患。

　　出险原因：

　　投资人缺乏行业经验，对于电站并网前需要业主方配合的事项缺少应有预期，导致需要一系列的协议补签去弥补EMC合同的缺陷或缺失部分。

　　从一系列补签协议内容及业主方在并网后拖欠电费程度来看，投资人与业主方的关系没有起到良性维护，对于光伏电费的免除和折扣的让步并未带来后续电费的顺利收缴。

　　思考

　　1、EMC合同关系到电站建设、运营的过程中合同双方权责利的约定将直接导致项目的后续运维成本及投资回报周期拉长。

　　2、应审慎对待在合同中前置约定违约情形与责任。避免事后以打补丁方式通过数个补充协议性质的合同去约定。

　　3、作为承租人与业主方的关系，取得屋顶资源的渠道直接关系到项目发生变化后的止损成本。对于租赁公司应准入阶段不仅关注项目的来源更应关注屋顶资源的来源。

　　案例四：合同能源管理协议纠纷

　　案例简述：

　　A公司（原告）与B公司（被告）2014年签订《合同能源管理协议》。合同约定建设周期6个月，竣工并网日期2014年12月31日。协议签订后，B公司进场开始施工准备，后因B公司的原因未能正常施工。A公司基于双方合法有效的EMC合同中“B公司保证工程完工及验收，若仅因B公司原因工程长期搁置未完工，A公司要求拆除，由B公司负责拆除并承担拆除费用。”2015年4月，A公司向B公司发出通知书一份，通知B公司解除双方间签订的《合同能源管理协议》，B公司于当日收到该份通知书。一审法院及二审法院裁判观点：双方合同约定工程应在2014年12月31日竣工，但B公司未能实际施工建设。B公司上诉主张的A公司有阻碍其进场施工的情形无证据证明。B公司迟延履行合同义务，经多次联系后至2015年4月仍未能进场施工，则根据法律规定，A公司有权解除合同。

　　风险点：

　　对于光伏电站的建设期下直租模式项目，《合同能源管理协议》合同中对于明确约定的竣工并网日期，应在签署前充分论证竣工并网日期预估的合理性、可行性，避免因乐观估计或其他原因造成投资人（承租人）违约。

　　出险原因：

　　1、投资人与业主方在《合同能源管理协议》中对于竣工日期，及逾期竣工的权责约定明确，明确的约定需要事先充分的评估去论证。

　　2、投资人与业主方在预期违约情况下，缺乏积极有效的沟通，与业主方关系恶化，若事实存在业主方阻碍施工的情形，应及时完整地收集证据，以应对后续或诉或裁阶段的举证需要。

　　3、投资人经营的规范性、稳定性、持续性对项目能否顺利推进，起到决定性的作用。尤其在直租模式下，在传统电站评估重资产属性情况下，应提高对投资人的准入审查。

　　思考

　　1、光伏电站动辄25年的运行期限，电站的后续运维成本及投资回报周期拉长。EMC合同作为电站投资人与业主方的权责利的纽带，应审慎对待。

　　2、投资人与业主方的关系即取得屋顶资源的渠道，直接关系到项目发生变化后的止损成本。对于租赁公司应准入阶段不仅关注项目的来源更应关注屋顶资源的来源。

　　本期内容将继续与大家分享屋顶租赁合同纠纷及财产损失赔偿纠纷两类业主方风险实例。文中案件均取材自公开判决书，如有侵权，请联系后台删除。

　　1、屋顶租赁合同纠纷

　　案例简述

　　2017年，A公司与B公司签订《屋顶租赁协议》，约定概述如下：B承诺其对本协议下的建筑屋顶及房屋所在建筑物具有完全的所有权及处置权。B公司同意A公司以7元∕年∕平方米的价格租赁屋顶，租金按5年一次性支付给甲方，电站竣工后按竣工后使用的面积计算。B公司应向A公司出具主体资格证明文件，如甲方房产权证书、营业执照。同年A公司两次支付屋顶租金。产证一直未办出，随后B公司分别提供了县产业集居区出具的内容为“被告厂区内钢构厂房及物流园钢构厂房系该公司自建，其房产证还在办理中“的证明。以及当地镇政府出具的“该工业园一期项目已办理的手续有土地证、规划许可证、施工许可证、建筑规划许可证，房产证手续还在办理中”的说明。同年A公司取得了县发展及改革委员会新建光伏的备案申请（有效期两年）。A公司以B公司一直未取得房产证为由，主张根本违约导致合同目的无法实现，要求解除合同并返还已收取租金。法院驳回A公司诉讼请求。

　　风险点

　　投资人在项目投资前，审慎选取屋顶业主，避免因其他原因拟停建止损，起诉被驳回。应前置审核光伏场地所在建筑物的产权证明，是否清晰、明确，以及是否存在他项权利信息等。

　　出险原因

　　A公司作为投资人，对开发项目的选择欠缺专业度，对行业政策法规缺乏关注和更新。

　　A公司在签合同时已知悉B公司无房产证，依然签订合同。作为从事新能源开发的商事主体，应当更清楚国家关于屋顶光伏发电项目的条件，尽最大可能的注意义务。国家规定要求提供房产证书以作为备案条件，只针对2020年4月以后的新项目。

　　思考

　　分布式光伏电站（屋顶租赁协议）租前审查环节，应对光伏场地所属建筑物、构筑物的权属信息进行审慎尽调。

　　避免动辄20-25年的合同能源管理期间或5-8年融资租赁期间因产权效力瑕疵影响电站运营或存续。

　　2、屋顶租赁合同纠纷

　　案例简述

　　A公司（光伏项目公司，原告）租用B公司（屋顶业主，被告）屋顶拟建1.63兆瓦的分布式光伏，双方签订屋顶租赁及合作协议，约定采用0元租金、90%折扣电价的方式开展合作。A公司于2019年9月16日完成备案后，因疫情、筹资等原因中止项目进程，并于2020年7月完成电力接入审核后准备进场施工，但B公司认为A公司迟延开工导致7个月电费收益损失，且建造规模为0.8兆瓦不符合协议约定，要求提高屋顶租金标准并阻拦施工，因双方协商未果，A公司诉至法院要求判定屋顶租赁及合作协议已解除、B公司赔偿违约金150万元。法院仅支持协议解除，未支持任何违约金诉请。

　　风险点

　　建设方案未事先达成一致。

　　出险原因

　　屋顶业主配电房设置两台变压器，单台容量不足，导致项目需分两期建设，项目工期因外部因素不合预期，但屋顶租赁及合作协议未约定何时建好电站、何时供电、项目是否分期建设等事宜，法院据此认定合同因此解除不可归责于任何一方，不支持光伏项目公司的违约损失。

　　思考

　　EMC合同或屋顶租赁合同应明确约定如下内容，避免屋顶业主据此阻拦施工或拒付电费、要求提高租金，进而导致项目无法建成并网：

　　1、项目开工时间及建设周期，包括因疫情、筹资等因素导致的项目延期的责任承担；屋顶租赁期限的起租日及计租日（如约定自并网发电开始计租）；

　　2、根据屋顶业主配电房、变压器容量设置情况，项目是否需要分多期建设；

　　3、 根据实际情况评估确定项目预计发电效率及主要设备选材要求，需双方达成一致。

　　3、屋顶租赁合同纠纷

　　案例简述

　　A公司（光伏项目公司，原告）与B公司（屋顶业主，被告）于2018年签订屋顶租赁及EMC合同，2019年A公司提供屋顶荷载证明，因荷载方案涉及水泥墩，B公司不同意增加屋顶重量，双方协商未果导致项目停工。2021年，A公司诉至法院要求解除合同并赔偿违约金198万。法院基于合同履行情况及2021年4月该房屋已纳入拆迁范围，判定屋顶租赁合同及EMC合同解除，对A公司主张的按实际投入的建设成本198万的标准主张的违约金，法院仅支持赔偿58万。

　　风险点

　　屋顶荷载方案未协商、屋顶拆迁风险。

　　出险原因

屋顶租赁合同及EMC合同仅约定光伏设施应符合荷载要求，但未明确屋顶业主是否认可所有可行的荷载方案；未排查屋顶是否纳入近几年拆迁规划。

　　思考

　　项目开发过程中，应注意如下事项，避免屋顶业主据此阻拦施工，进而导致项目无法建成并网：

　　1、充分调研项目屋顶周边开发规划，尽量排除租赁期限内拆迁可能；

　　2、在谈判、签订EMC合同或屋顶租赁合同时，应明确屋顶业主对于屋顶荷载方案的要求，比如是否加装水泥墩、采用支架等。

　　4、财产损失赔偿纠纷

　　案例简述

　　A公司（光伏项目公司，被告）承租B公司（屋顶业主，被告）屋顶建设光伏设备后屋顶漏水，AB公司共同委托无资质维修公司维修，因C公司（屋顶厂区承租人，原告）存放的防汛物资为易燃物品，但该厂区并不符合仓储条件，维修人员的不当措施引发火灾，A公司投保的保险公司定损认为系屋顶水槽排水问题、非设备原因拒绝理赔，C公司投保的保险公司承担了理赔责任，法院判定AB公司在保险理赔不足范围内承担主要赔偿责任。

　　风险点

　　屋顶漏水排查不到位、屋顶经营不合规风险。

　　出险原因

　　未在项目进场施工前核查屋顶排水设施，导致出现漏水问题后无法判定责任归属；未核查屋顶厂区的使用和对外出租是否安全合规。

　　思考

　　在项目尽调过程中，投资人及资方应注意审查屋顶的如下情况：

　　1、屋顶排水设施是否完善，项目设计方案是否充分规避屋顶荷载、漏水问题；

　　2、屋顶厂区是否严格按照厂房性质使用存放、对外出租；

　　3、屋顶消防手续是否合规、消防设施是否完善。