在租赁项目分析的过程中，租金覆盖率测算是分析承租人偿债能力的重要指标，但在实际运用的过程中有让人容易混淆的地方，今天专门做一下梳理。

　　租金覆盖率的本质是考察承租人经营产生的净现金流对本次新增租金的覆盖程度，对于单一项目来说，是比较好测算的，以光伏项目为例，

　　租金覆盖率=（年发电收入-运营成本-税费）/年应付本息之和

　　这类项目的特点是单一项目制，收入、运营成本和税费都相对稳定，租金覆盖率测算的逻辑很清晰。

　　对于租赁业和酒店业等服务行业来说，也可以用这个逻辑来进行测算，因为这类行业的现金流出主要就是运营成本。

　　但是对于制造业来说，情况就复杂了，制造业除了运营成本之外，还有主营业务成本的现金流出，包括购买原材料、支付人工成本等，而主营业务成本中还有非现金流出，比如折旧与摊销的计入，在计算的过程中需要剔除，用公式表示即为：

　　租金覆盖率=（主营业务收入-（主营业务成本-折旧与摊销）-（销售管理研发费用-折旧与摊销）-税费支出）/年应付本息和

　　实际上，在实践中，上述公式的分母项常用EBITDA近似代替，即：

　　租金覆盖率=EBITDA/年应付本息和=（营业利润+折旧与摊销+利息支出）/年应付本息和

　　可以看到，其实两者公式转化后是非常接近的，而且数据容易从财务报表及附注中获取，这里面有一个值得注意的点，就是为什么计算EBITDA需要加利息支出，这是因为中国的会计准则中，财务费用是在营业利润之前体现的，而在国际会计准则中，利息支出是在营业利润之后列示的

　　因此，对于使用中国会计准则的企业，需要加上利息支出，而相应使用国际会计准则的企业，则直接使用（营业利润+折旧和摊销），以增加可比性。

　　使用EBITDA的好处在于这一指标反映了企业营运能力创造现金流的能力，剔除了债务结构和税费的影响。

　　行文至此，有人可能要问了，这种计算方法并不能客观反映企业现金流变化，比如营运资本的变动和资本支出的变动，都会大幅影响企业现金流的状况，可能会对偿债能力造成重大影响。

　　基于此，我们可以使用企业自由现金流（FCFF）进行补充，

　　FCFF=EBITDA*(1-税率）-资本性支出-营运资本变动

　　可见，企业自由现金流是可供债权人和股东自由支配的现金金额，使用这一数据作为分母对债务本息进行租金覆盖率测算，也可以作为参考。

　但是，这一指标并不常用，原因在于资本性支出对于成长期企业来说，是必要的，这一现金流反映的是投资活动现金流，与企业的营运能力无关。

　　营运资本变动易受短期因素影响，更多衡量短期债务的覆盖能力。

　　因此，租金覆盖率主要还是使用EBITDA进行测算，FCFF可以作为租金覆盖率测算的补充参考指标。