党的十九大报告提出,要坚持房子是用来住的,而不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。因此,房地产企业已逐渐认识到,出租也是房地产经营的一种重要方式。但是,房地产采用出租方式投入的资金回收期长,开发资金在短期之内无法收回,成为开展房地产租赁的一大难点。本文将企业会计准则与税法结合运用,采取经营性售后回租再转租的方法来解决融资和租赁两个问题,希望与大家共同讨论分析。
案例
  2017年9月,龙泰房地产公司开发的五金建材城已经竣工验收,开始招租。该商城2015年7月开始建设,属于营改增前的老项目,选择简易方法计税。五金建材城共有商铺200套,建造总成本18000万元,每套造价90万元,售价(含税)105万元。销售合同规定,商铺出售后,龙泰公司全部回租,租期5年,租金(含税)21万元,由业主向税务机关申请代开增值税专用发票,租赁纳税事项由业主承担,租金抵顶房款。然后,龙泰公司统一安排商铺的租赁和物业管理,每套商铺预计年租金6.30万元(含税)。假设截至2017年末,商铺全部售出,销售收入21000万元。并签订了出租合同,年初缴纳当年租金,2018年1月1日为租赁开始日。
分析
  房地产经营性售后回租再转租,各步骤的政策分析及会计处理如下:
1. 认定为经营性售后回租
  《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
  《企业会计准则第21号——租赁》规定,售后回租交易认定为经营租赁的,售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延,并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊,作为租金费用的调整。
  2017年12月出售全部商铺,收入总额21000万元,并结转开发成本,会计处理如下:(单位:万元,下同)  
  借:应收账款 21000
   贷:应交税费——简易计税 1000
     开发产品 18000
     未实现融资收益――经营租赁 2000
2. 业主回租
  《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定,其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在

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