传统租赁的做法渊远流长，几乎和人类的文明发展并存，约4000年的历史。当时随着农业技术的提高，因发展不平衡，一部分人掌握的生产资料富余，另一部分人却不足。由于农业的季节性特征，生产资料短期相互之间调配余缺解决了不平衡的问题。货币的出现，有偿调配生产资料的使用权，促进了农业进一步发展。这种经济模式就是租赁的原始雏形，后来发展到土地、房屋等不动产租赁。
    人类进入工业化时代，租赁方式又引入工业生产领域。特点是：出租人向承租人提供使用租赁物件的服务，不向承租人转移租赁物件所有权。一个合同两个当事人就可以完成全部交易；租赁物件由出租人选购，承租人根据自己的需要，选择出租人已有的租赁物件；出租人按租赁物件的使用时间和提供的服务为基础，计算应收租金；出租人负责物件的维修与保养。以后后发展到公共设施的租赁，分支出宾馆、餐饮、旅游、交通运输等领域脱离了租赁行业。
    现代租赁的做法起源于二十世纪中叶。二战以后，停止战争消耗，美国工业化生产出现过剩，生产厂商为了推销自己生产的设备，开始为用户提供金融服务，即：以分期付款、寄售、赊销等方式销售自己的设备。由于所有权和使用权同时转移，资金回收的风险比较大。于是有人开始借用传统租赁的做法，将销售的物件所有权保留在销售方，购买人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回后，才将所有权以象征性的价格转移给购买人。这种方式被称为“融资租赁”，1952年美国成立了世界第一家融资租赁公司，开创了现代租赁的先河。目前已经有八十多个国家开展了融资租赁业务。
    从全球的统计数字看融资租赁额从1978年至1997年是逐年递增（1997年除外）。平均起来世界上设备销售20%通过融资租赁来完成的。从交易量上看，欧亚历史交易量较大，这主要是新兴力量的发展带动的（如：德国、日本、韩国）。从融资租赁在设备购买的市场渗透率上看，美国的市场渗透率30%，德国的市场渗透率18%，日本的市场渗透率8%，中国没有数据，估计1~2%左右。从英国的市场渗透率和经济在增长上看，融资租赁业务方面是下降的。主要原因是税收立法发生变化，这说明租赁和税收的关系非常紧密。政府的税收政策，直接影响融资租赁的兴衰。另一个角度说明税收是融资租赁的支柱之一。
    尽管各国的国情不同，但市场的规律都是一样。演变和发展都是经过如下过程：不存在——诞生——新兴——调整——发展——再调整——成熟，其实所有的行业都是要经历这样一个过程。中国81年才开始诞生的，以后进入新兴期，融资租赁业大发展，进入九十年代因经济环境恶化，开始出现萎缩现象，这时租赁业进入调整时期。进入二十一世纪，经过增资扩股、资产重组和改制的调整过程后，一些融资租赁公司或经营融资租赁的业务部门逐步退出市场。新生的租赁公司开始在新理论、新概念、新环境下进入新一轮的发展时期。
按照美国的经验， 融资租赁发展周期的六个阶段：
    出租服务——即：传统租赁，具有4000的历史，它有三个特点：通常期限比较短（不动产租赁除外），一般租期不超过一年；出租人提供全面服务，负责对租赁物件的维修保养和对承租人的使用培训等；租赁期满时承租人必须归还租赁资产；承租人对租赁物件只有使用权，没有所有权。在中国由于对融资租赁宣传的不够，人们对租赁的认识比较模糊，因此在制定政策、法律裁决和税收政策上往往将传统租赁的租借服务和金融性租赁的融资服务混淆起来。
    简单融资租赁服务——这个阶段的租赁有五个特点：承租人有意向承租自己选定的租赁物件；出租人有意向为承租人选定的租赁物件提供金融服务；签定的相关融资租赁合同不可取消；出租人承担全额付款购买租赁物件的责任；承租人承担全额支付租金的责任；期限结束后以象征性价格将设备所有权转卖给承租人；每期租金一般是等额付款；不含任何服务的提供租赁物件。
    创造性的融资租赁服务——为了适应市场竞争，不断的创造新的租赁服务方式。租赁的方式开始发生变化衍生出杠杆租赁、返还式租赁、融资转租赁、合成租赁、风险租赁、结构式参与租赁等概念性租赁模式，融资租赁业进入新的增长时期。
    经营性租赁——是融资租赁发展的一个高级阶段，它的出现主要是受承租人需求的影响，出租人适应竞争的需要而产生的。它的运做方式许多地方和传统租赁类似，但是有本质的区别，它仍然是金融服务。这个阶段社会上已经有成熟的二级市场，同时已经有具体的融资租赁会计准则界定融资租赁的概念。经营性租赁由出租人提取折旧，相对于传统租赁，经营性租赁一般提供全面服务，包括设备的维修和保养（不是绝对必须的）；期限结束后的结果可以非全额付款，因此有多项选择；资产风险由出租人来承担；这时的承租人越来越老练。
    新租赁产品——租赁已经渡过创新阶段，产生了许多运作模式。但是这些模式仅限于对企业的量体裁衣，每个项目都在搞研发，不能形成规模。租赁服务还停留在概念化设计中。为了扩大租赁市场份额，使租赁服务作为产品规模化生产，此时租赁服务不再是一些概念性的东西，而是针对某个行业具体化的服务产品，如：飞机租赁、电信租赁、工程机械设备租赁……等。因为交易规范化，通用化，使得租赁在经济发展中的渗透率迅速发展，租赁公司之间的竞争更加剧烈。
     成熟——这个阶段会出现租赁公司并购，重整组合。结果使强者越强，弱者淘汰；但租赁对市场的渗透率不会有太大变化，也就是说在市场总的份额一定的情况下，公司之间产生激烈的竞争；结果是租赁公司的利润进一步盈利率下降；租赁公司经营关注点不再是什么风险问题，政策问题，而是要强调资产增值的重要性；最终与其他行业形成联盟关系。
    这是根据美国的经验，总结出租赁发展经过的六个阶段。由于各国的情况不同，发展基础和环境不平衡，有可能出现几个阶段同时并存的现象。如中国现在既有传统租赁，又有简单融资租赁。还发展了回租、融资转租赁、杠杆租赁和委托租赁等。甚至出现参与式结构性租赁等以推销为主要特点的融资租赁。同时还出现资产重组，合并等现象。但这并不能说中国的融资租赁已经进入成熟阶段，租赁业还是要经过时间的磨练和政策的调整，按照自己的发展规律逐步由幼稚到成熟。目前中国公认的发展阶段有三步：传统原始租赁——简单融资性租赁——创新租赁。至于未来怎样，由于有后发优势，不一定完全按照美国租赁的发展规律发展。
     服务对企业使用设备的渗透:
    企业使用机械设备一般有以下几种形式：现金购买——贷款购买——融资租赁——经营性租赁——传统的出租——服务。现金购买对企业来说自主性最大，而服务对企业来说自主性最小。