今年的金融行业确实不太平，不管是银行资管信托还是债券，大家都在坚守甚至煎熬。我们的融资租赁裹挟在这样的大环境下，也出现了一些波动。比如说最近陕西宝鸡某5A景区项目，20多家租赁公司违约的事件发酵之后，引起了很多朋友对于文旅租赁方向的关注。

有些人不了解文旅这个方向，想知道这是个怎样的行业？它是怎么玩的？如果要做的话，应该如何操作？也有的人是接触了一些文旅的项目，但是看到现在有风险之后，开始有些疑惑，想知道这个行业是不是高危行业？目前市场上的成交情况和风险情况怎么样？以及如何规避风险。当然也有一些朋友过来探讨文旅项目应该如何定性，以及它背后的项目评价逻辑。

今天的分享内容主要是五个模块，采用传统的论述方法，先说文旅是个怎么样的行业，然后通过市场成交的数据和案例做一些点评，进而引入到实务操作中的一些关键点。最终给出如何评价一个文旅项目，以及我们对这类的项目的认知和定性。（由于篇幅有限，本文主要呈现三大模块的部分干货内容。）

1、行业基本情况

一行业界定
根据我国的国民经济行业分类是不存在文化旅游这个行业的。我们通常业务领域内遇到的文旅项目，基本上可以分为三类，分别是旅游景区内广电体育类和文化教育类。

其中讨论最多就是旅游景区类，它在国民经济分类中属于水利环境和公共设施管理业，放到租赁公司里面，有的公司把文化旅游方向作为专业化方向化的一个事业部，有的是将旅游和教育合并为教育文旅方向，有的归类为现代服务业板块，叫法不同。为了便于聚焦讨论，这里讲的文旅主要是指旅游景区。

二、概念和分类

我国的旅游景区体系分类中有两个大类，分别是A级景区体系和旅游度假区体系。两个体系分别产生了两块金字招牌，那就是国家级5A景区和国家级旅游度假区。5A景区代表着国内最高水平的景区，5A景区的名录在国家文化旅游部的官网是可以实时查看的。截止2019年7月31号，5A景区有258家。

5A级景区和旅游度假区有什么区别呢？

5A级景区是观光旅游时代的产物，以先天的资源禀赋为价值主体，皆以提供接待服务为目的，一般封闭收取景区门票。而旅游度假区是国民休闲时代的产物，以后天形成的宜居配套为价值主体，侧重于提供休闲度假和过夜服务，一般不收取门票。

三、5A景区地域分布

自2007年第一批5A景区公布以来，全国5A景区的总量是逐年上升的。但是5A景区地域分配不均匀。江苏、浙江、河南、四川、广东、江西、新疆，在5A景区创建上一直都是稳健发展，最终也成为了5A景区排名比较靠前的省份。江苏以23个5A景区排名第一，浙江17个排名第二。对于5A景区分布排行，我只有一个感慨，江浙又是强者，是吧？现在全国租赁业都紧盯江浙，景区项目也不例外。

2、市场成交情况

一项目成交数据

经过统计分析，远东租赁、苏银金租和洛银金租位列文旅项目成交笔数前三甲，后面是徽银金租、江苏金租、诚泰租赁、平安租赁等主流租赁公司。远东租赁自然不用多说，旅游租赁就是从人家那里开始的，苏银金租、洛银金租旅游特色做的确实不错。徽银这两年异军突起，旅游项目的成交这个还是比较领先的，而且政策比较灵活。

在做这样一个统计的过程中，我看到了租赁同业们都在做哪些项目，收集授信金额多少，期限如何，租赁物情况等等，统计了一千多条成交记录，而且这仅仅是市场成交中的一部分，所以文旅租赁毫无疑问是一个千亿级的市场，整体上同业们大家的热情也是比较高的。

租赁成交的区域分布方面，地域分布集中度最高的是江浙，其中江苏以再次夺冠，一个省份独占20%，包括盐城、泰州、镇江、连云港、淮安都是传统的热门区域。

山东以120笔排名第二，山东这个区域经济发展一直比较均匀，但租赁成交上肯定是潍坊首屈一指。大家觉得潍坊是网红，但实际上履约情况还是不错的。

随后是贵州重庆，两者不相上下，重庆依旧在成交，比较穷的像彭水、云阳、酉阳、武隆，中间的黔江、长寿、潼南、荣昌，相对好一点的大足、涪陵、江津区，都有旅游项目出来；贵州比较失落，风险正在逐步释放，新增比较困难，四川也逐步加入行列。

再后面是浙江，项目主要集中在湖州和宁波下面的德清、安吉、长兴、象山，别看成交不少，价格咬的还是比较死，侧面也反应出该地区项目安全性还是有一定保障的。

整体上总结就是：北不如南，西不如东这样一个状态。不仅反映在项目成交上，包括还款能力，还款意愿和配合程度上，依旧是东南好于西北。

二景区选择的建议
景色好，不代表信用好；景区级别高，不代表信用级别高。讲到这里的时候，大家不要断章取义的认为5A景区风险高，或者是旅游项目风险高，导致项目出现风险，并不是因为它是为景区，也并不是因为它是旅游行业，而是有其他的高风险因素的。

三违约风险因子

那么旅游行业是不是逾期违约比较多？不是这样的。

今年所有的行业逾期项目都不少，包括平台、城市公用、医疗、上市公司都不少，不能单说旅游行业风险高。总结了一些5A景区项目违约情况，我们看到它是有一些共性特征的，他们都是知名度很高的高星景区，自然景观类为主，门票收入相当可观，但是地域都是非经济发达地区，当地财政实力比较弱，增担保增信措施不强，财政统筹的魅影若隐若现，还有就是负债重，且结构不合理。

3、项目操作实务
有人说这种文旅项目看起来很像政信，这里我们需要澄清一下，我们做的是一种：有中高等级政府平台信用支撑的旅游产业项目，自始至终我们都不曾放弃对旅游产业的深入挖掘和探索，但与此同时，绑定政府平台，以保障我们债权安全的安全性，这无可厚非。甚至，同一个项目，由不同的公司、不同的人来操作时，也会有不同的侧重点和认知。

既然我们不一样，那就各走各的路，不要着急做高下之分！

操作实务方面，会涉及到区域的选择、承租主体的选择、担保结构设置、景区门票收费权质押、租赁物的选择、保证金的收取、还款节奏设置、逾期项目的处理、项目评价的几个维度…