回 顾
2020年6月，某公众号爆出5A景区野三坡已多家关联公司于6月15日申请破产。其中涉及十几笔融资租赁，规模总计超过7亿元。

现查，中登网上仍有17笔租赁登记。

今年9月，两篇原创文章《石头骗局：63家金融机构陷入》、《奇闻：一块石头融两亿》风刷租赁圈。爆出两家租赁公司身陷4A景区静思园，涉及租赁金额6.3亿元。

这本质上是一个因联合承租人（关联股东中青旅）的违约，连带导致逾期，因而租赁公司对租赁物的处置。静思园景区仍营业，门票70元/人。

现查中登网，仍有1家租赁公司尚在登记中。

出坑 之 一般策略

在我们租赁业务部门做融资租赁项目方案设计时，也就是投放前，会考虑如何将“整个项目，风险可控”。若是售后回租业务，重点考察的应该是主体的现金流，测算“租息覆盖倍数”，搭配增信措施，包括但不限于：有实力的且关系密切的企业担保、土地或房产抵押、有价值的股权质押；若是直租业务重点考察的是设备的回购价值以及其现金流状况，再辅助担保等增信措施。

上面提到的，关系密切是因为后期遇到还款障碍，要求担保人代偿时，不容易被甩锅。有价值的股权通常是指易于流通的股权，比如A股主板上市公司的股权，其他次之。

因此，在租后检查中，遇到承租人有逾期可能，或者不幸已经遇到承租人逾期，首先业务人员需要确认承租人是否无法依靠自身经营及协调其他资金均无力偿还，若属实，应在担保品（尤其是应收账款质押，且应付方还款无障碍）中挑一挑是否在允许的时间内能变现，为了实现变现，可以为承租人向公司申请展期，或者调整还款方案。在文旅项目中，承租人一般是地方平台下属企业，资金往来密切，临时资金周转不开偶有，协调关联企业资金周转，一般也就安全度过了。

根据资产管理办法，若资产分类达到次级类时，如果确定承租人通过各种措施难以还款，就执行担保措施。执行担保措施，需要向法院提起诉讼，且法院受理。在文旅项目中，一旦走向了诉讼，那基本就向着最坏的方向了。

担保人代偿的代偿，抵质押品该卖的卖，该收的收。如若执行顺利，那也能顺利出坑了。一纸诉状递交容易，执行起来就很难，管辖权都能争议半天。

如果租赁物还有价值，第一时间想办法把租赁物拉回来，比如：具有通用价值的工业设备，或者车辆。然而，在文旅项目中，具有通用价值便于处置的租赁物，确是很少见的。比如：静思园里的灵璧石。
该租赁公司执行司法拍卖，用的是阿里平台，最终因无人问津而流拍。“无人问津”，也是一阵唏嘘。

若还未走司法程序，评估值得当，艺术品可以有更合适的拍卖平台。即使同样是网拍，效果可能也不同。

出坑 之 破产三重门

当上面的“出坑之一般策略”，走得艰难甚至走不通，试想一下“破产”思路未尝不是一步奇招。

破产有三重门：破产清算、破产重整、破产和解。

01当文旅租赁遇上破产清算
破产清算的核心文件是财产分配方案；清算的要点是评估值，而且是司法项下的评估，清算评估得出的是快速变现价值，而非市场状况下的评估。比如：一瓶水，在超市卖2元钱，快速变现价值可能是0.2元。

除了价值受损，深沉潜藏的问题可能是，对于某些辨识度不高的租赁物，在清算时有面临多家租赁公司共同所有的情况。

文旅租赁项目的租赁物有啥?有石头，还算好，看得见、模得着，拖拉机还能拉得动。

文旅租赁项目走清算，实在不合算。

破产清算，是有一些值得深究的问题。

02当文旅租赁遇上破产和解
破产和解的核心文件是和解协议。

这可能是最常见的一种结局。

融资人说：“只要我还活着，我一定还钱”。

债权人，信了，设置一个监管账户，慢慢还咯。

03当文旅租赁遇上破产重整
破产重整的核心文件是重整方案。

绿水青山就是金山银山。破产重整，门票还钱，这或许是最明确的还款方式。

拿长期的可持续运营的资金去归还你的债权的行为就是一种典型的破产重整。

相对于一般的债权，融资租赁有物权。也就是说，租赁公司拥有租赁物的所有权，还是个债权人，双重身份。

是想走所有权人路线，还是债权路线？

很多租赁公司放弃了租赁物所有权，而直接选择了债权。（一声叹息）

进入破产程序，以收门票，留足运营资金以后，剩下全部还给债权人。方式一： 纯债权人，每一年还多少钱。  方式二： 不太放心，做SPV的股东，即作为债权又作为股权，强迫每一年还多少钱。

如果融资人的债权人只有一家，拿就一对一谈；如果债权人很多，那可以坐在桌子上谈，如果坐不到一起，那就走司法程序。前面谈好了，保证不会出意外，那就可以走预重整程序，然后再进重整程序。

以上，基本的出坑思路就通了！

最后说一说，我们租赁的文旅项目也是挑剔的，不美不跟。比如，静思园的确很美的，身在其中，有那种“闲寻诗册应多味;得意鱼鸟来相亲“的意境。

如果有一天，能实现去收门票了，特此号召大家多去游览，为租赁同业献一份门票收入，细水长流成河 ,粒米积蓄成箩！

预祝：早日出坑！