回租是指物件的实际所有权人将物件售让给租赁公司，然后通过与租赁公司签订融资租赁合同，按约定的条件，以按期交付租金的方式使用该物件，直到还完全部租金重新取得该物件的所有权为止。

回租有4个显著的特点：

1）物件是必不可少的形式要件。租赁公司首先要对物件存在的合法性和原所有权的真实性进行审查，然后签订物件的《购买合同》，取得物件的所有权。

2）《购买合同》的金额是《融资租赁合同》（回租合同）租金计算的基础。

3）回租行为对物件的实际占有和实际使用不发生影响。

4）回租的目的是为了解决承租人的自由资金或流动资金不足。

为什么说回租值得大力提倡？这要从回租的实质来分析。回租是一种特殊的产权交易，标的物是实物资产，出租人从承租人处购得物件，取得该物的所有权（占有、使用、收益、处分）后，通过《回租合同》又将占有、使用、收益权转让给承租人，出租人仅保留处分权，而且只是一种受限制的处分权：第一，在合同有效期内，出租人的任何处分决定，都不得影响承租人对物件的占有、使用和收益权；第二，按照回租合同的规定，出租人应在租金全部回收以后，向承租人转让物件的所有权。从这种意义上讲，回租类似于抵押贷款（丛法律上讲，回租和抵押贷款不能混为一谈，回租中的物件所有权属于债权人，抵押贷款的抵押物的所有权属于债务人），回租的实质只是一种资金融通。

直接融资租赁和回租，都是一种间接融资行为。所不同的是前者是增加新的实物资产，而后者是使存量资产变现，盘活存量资产。在当前国有企业的深化改革中，盘活资产存量和实现资产重组远比扩大资产规模重要得多。因此，应大力提倡和推荐回租方式，使其更加规范化，在法律上应更加明确，政策上应有配套措施。

回租中应注意的问题有：

1）确认物件所有权的真实性：在回租合同签订以前，物件的所有权是否属于回租人？是否已被抵押、转让？

2）确认物件的价格：物件的价格可以由当事人之间约定，也可以由经权威部门批准的、有资格的评估部门出具评估报告，注明评估前的账面原值、账面净值，以及评估后的评估值、实际增值、重置值、成新率等，以这些数据作为购买合同的参考依据。

3）物件是否处于海关的监管之下？物件在进口时是否享受有条件的减免税待遇？如果这两个问题的回答是肯定的话，则应由物件原所有人向当地海关说明情况：物件的所有权人将要更换，但物件的用途、实际使用人和实际使用地未变，申请免补关税。

4）物件的原所有人向物件的原批准购置部门报告情况和备案。如果物件为国有资产，还应当向当地的国有资产管理局报告和备案。