最近贾跃亭的造车公司法拉第未来对其名下唯一的造车工厂做了一笔售后回租，作为租赁从业人员，对这一新闻还是挺感兴趣的，网上的信息非常有限，而且重复的比较多，内行看门道，我特地找到了披露这一信息的季报的原文，试图解读这一交易背后的本质。

　　我们将这一交易还原成售后回租常见的结构

　　承租人：法拉第未来公司（FF公司）

　　出租人：10701 Idaho owner（地主，资金提供方）

　　租赁物：FF ieFactory California的工厂（不包括设备）

　　租赁本金：至多1200万美元

　　租金：每个月40万美元

　　租赁期限：5年，额外5年的选择权

　　其他说明：租赁本金用途指定用于改造汉福德工厂，用于满足1万辆FF91 2.0 Futurist Alliance的产能要求，租赁本金也被称为“租户改善津贴”。FF公司拥有租赁物的优先购买权和在租赁期的第二年对不动产产权的购买权。

　　分析：这一交易结构中有几个特殊的地方，一是没有融资租赁公司的参与，而是直接与地主签订的售后回租协议，由地主来提供工厂升级所需要的资金，减少了处置的风险。二是租赁本金是变动的，租户改善津贴将分为两个阶段，其中第一个阶段地主将资助750万美元，在第一个阶段完成后，第二个阶段地主将最多提供450万美元的资金。而且，第二个阶段的资助并不在房东的义务范围内，除非FF提供证据表明其已经支付了相关改善所需资金的67%。三是租金远高于按正常融资型的售后回租的标准，5年高达2400万美元的租金，是租赁本金的2倍，说明这一租金应该包括土地+厂房类资产。

　　相较于我们熟悉的融资租赁这一融资结构其实非常高明，兼顾交易双方的利益诉求，不得不佩服老美金融产品的发达。

　　地主直接是资金方，如果FF公司违约，由于该工厂的权属已经属于资金方，在处置租赁物时非常方便，直接换一个承租人即可。资金用途指定用于租赁物的改造，而租赁物又是归地主所有，这相当于一个直租项目，风险又有所降低。租赁本金是按情况支付的，进一步降低了资金方的风险。

　　对FF公司来说，他们所亟需解决的就是工厂的升级问题,FF公司融资其实已经非常困难，这一方案完美地解决他们所需资金的燃眉之急，同时保留了优先购买权，一旦FF公司资金面好转，就可以把工厂重新买回来。

　　这对我们的启示是，金融产品和金融方案的创新如果能兼顾各方的利益诉求，控制各方的风险，还是大有可为的。