【导读】结合实际工作中遇到的问题，本文针对创意产业园运营商融资性售后回租交易方式下的涉税问题进行了具体分析。
　　根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局2010年第13号公告)规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。”
　　在我国已开展的融资租赁中，以设备租赁最为普遍，而对于创意产业园运营商租赁的情况较少，本文结合实际工作中遇到的问题，针对创意产业园运营商融资性售后回租交易方式下的涉税问题进行分析。
　　政策现状分析
　　1、《企业所得税法实施条例》对融资租赁相关问题的界定模糊不清。
　　就融资租赁相关问题，《企业所得税法实施条例》明确规定，融资租赁指的是转移与资产所有权相关的风险与报酬的租赁，其中资产或许发生转移，或许未发生转移。特别注意的是若确保融资租赁成立，需同时满足下述条件：第一，待租赁期满后，资产的所有权将自动转移至承租方;第二，租赁期在租赁资产使用寿命中占据较大的比重;第三，承租方可自行选择是否购买租赁资产;第四，从承租方视角看，租赁开始日最低租赁付款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大，从出租房视角看，租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值相差不大;第五，受租赁资产特殊性的影响，在对其不进行大幅度调整的状况下，仅承租方才能够合法使用租赁资产。
　总结而言，上述五大条件是融资租赁是否成立的衡量标准，该标准符合《企业会计准则讲解——租赁》就融资租赁的相关规定。
　　2、上述13号公告明确指出，承租方在融资性售后回租业务环节发生的资产出售行为，不能够认定为销售收入，所以应依照承租方出售前原账面价值对融资性租赁环节涉及到的资产予以计提折旧。同时，《会计准则》明确指出，承租方通过对比租赁开始日最低租赁收款额的现值与租赁开始日租赁资产公允价值，将低者认定为租入资产的入账价值。以致租入建筑物的计税基础与入账价值存在显着差异，因此要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整。
　　3、13号公告指出，租赁期间承租方支付的资金应计入融资利息范畴，并且将所支付的资金确认为企业财务费用予以税前扣除。而《会计准则》规定，融资租赁背景下，承租方向出租方支付一定数量的资金，其中该部分资金由利息与本金共同构成。同时，承租方向出租方支付资金时，既要尽可能减少长期应付款，又要采取有效手段将未确认的融资费用认定为当期融资费用。由此可见，《会计准则》与《税法》在处理融资利息问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴资产所得税时应适当作出纳税调整。
　　纳税与筹划策略
　　分析研究发现，13号公告明确规定了承租方相关涉税事项，却未涉及到出租方的税务处理问题。以下将结合国家现存税务政策，全面分析出租方相关涉税事项。
　　营业税

《税法》规定，营业税是指组织或个人通过在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产获取收入，后国家对其收入所征收的税务。
　　银发[1994]198号指出，由于金融租赁公司隶属于金融机构管理范畴，所以金融租赁业务是金融业务的一部分;同时国税发[1993]149号指出，融资租赁环节仅包含设备租赁业务，并且明确界定了其他金融业务，即除融资租赁、贷款等之外的金融业务。因此应将建筑物售后回租确认为“金融保险业——其他金融业务”税目范畴，故而应依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳营业税。
　　企业所得税
　　《税法》规定，企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织以其生产经营获取收入后，国家对其收入所征收的税务。
　　一方面，融资性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为属于一种融资行为。《企业所得税法实施条例》认为，企业未以借贷形式获取其他组织资金，而是因其他原因占用其他组织大量的资金，此时企业应依照双方利率约定或相关法规政策向其他组织支付利息，并且这部分利息也属于利息收入，因此同样需依据双方在合同中签订的利息支付时间与金额缴纳企业所得税。《会计准则》认为，出租方应置于租赁期间合理分配那些未实现的融资收益，并将其认定为各期的租赁收入。即出租人需利用实际利率法确认各期的租赁收入。可见，《会计准则》与《税法》在处理利息收入确认问题方面有所不同，所以要求相关部门汇算清缴所得税时应适当作出纳税调整。另一方面，《企业所得税法》明确指出，切勿对出租方融资租赁租出的建筑物予以计算折旧扣除。
土地增值税
　　《税法》规定，土地增值税是指组织或个人通过转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物获取收入后，国家对其收入所征收的税务。
　　相关政策法规明确指出，房产变更手续办理前必须事先如数缴纳土地增值税。即待房产租赁期满后，房产变更手续办理机构在证实出租方已向税务机构如数缴纳房产土地增值税的前提下，方才依照程序办理房产变更手续，成功将房产所有权返还承租方。另外，房产租赁开始日转让所有权之际，由出租方负责缴纳契约税，承租方负责缴纳土地增值税;而房产租赁期满返还所有权之际，由出租方负责缴纳土地增值税，承租方负责缴纳契约税，同时，出租方还应负责缴纳营业税与所得税。
　　由上可知，融资性售后回租业务活动背景下，由于承租方出售资产时，资产所有权及其相关报酬与风险未发生完全转移，所以承租方资产出售行为实质上是一种融资行为，因此在房产租赁期满返还所有权之际不应要求出租方缴纳营业税与所得税，否则将严重制约到国内房产租赁行业的持续稳定发展。
　　印花税
　　印花税也是创意产业园运营商物业售后回租业务中重要的税种，其中创意产业园运营商物业开展售后回租业务时若符合下述条件则需缴纳印花税：(1)具有合同性质的凭证;(2)营业账簿;(3)产权转移书据;(4)经财政部确定征税的其他凭证等。
案例分析
　　创意产业园运营商所拥有的物业拟用已建成的职工食堂与创意产业园运营商办理融资性售后回租业务，是否适用国家税务总局2010年第13号公告中的相关规定?是否征收土地增值税?
　　《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)规定，融资性售后回租业务，指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
　　因此，物业用已建成的职工食堂与经批准从事融资租赁业务的融资租赁公司办理融资性售后回租业务，适用国家税务总局公告2010年第13号中的相关规定。
　　土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让创意产业园运营商)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让创意产业园运营商的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让创意产业园运营商的行为。
　物业与融资租赁公司以建成的职工食堂办理融资性售后回租业务，物业出售职工食堂时，职工食堂的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移至融资租赁公司，物业实质上未发生转让创意产业园运营商行为。因此创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税。
　　总之，从理论层面讲，部分状况下，创意产业园所拥有的物业不需缴纳土地增值税或需要缴纳土地增值税;而实务层面看，创意产业园所拥有的物业是否需要缴纳土地增值税还有待进一步商榷。