租赁基础知识
---摘自《汽车租赁》
一、什么是租赁
租赁是经济社会中由买卖交易发展和衍生的一种以实物为载体的重要交易形式，是指出租人在一定时期内向承租人转移一项物品的使用权与收益权，同时获得相应租金收入的交易行为。
当人类社会的生产力发展到一定水平，大致在原始社会后期，生产资料出现了过剩，为了获得生产资料的使用功能，人们开始彼此交换或买卖。后来人们发现如果仅仅是需要物品的使用功能，用完了再还回比交换或买卖的成本更低，由此租赁诞生了。在四大文明古国之一的巴比伦，租赁已成为比较重要的经济活动，颁布于公元前1750年前后的《汉穆拉比法典》是目前所知的世界上第一部比较完整的成文法典，它涵盖诉讼程序、社会、经济等内容，共有282条条款，其中涉及租赁内容的有37条，占总数13%。这些条款提到的租赁物有耕地、房屋、花园、牛、驴、带牛的或不带牛的2轮车、战船、渡船、帆船和熟练工匠、放牧者（在当时的社会条件下，人被视为一种租赁物）等。内容包括租金标准、承租方的责任等。比如《汉穆拉比法典》第45条规定如果雷电、暴风雨或洪水毁去承租者的收获物，那么损失仍归于承租人。承租人如不听从出租者的警告而疏于耕作，出租者便可将土地收回并收缴租金。交回租地前，承租人还得将其耕好。第244条规定如果租用的牛或驴在田地里被狮子吃了属于天灾，损失由牛或驴的主人承担。第245条规定如果牛因受虐待而死亡，承租人应赔偿牛主人同样的牛等等。
二、租赁的本质是什么
租赁之所以能够从买卖交易中发展和衍生成一个新的交易形式，是因为物权可以分解，因此交易双方可以将租赁物的部分权益作为交易对象。物权是自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，物权包括所有权、用益物权和担保物权三个方面。用益物权是用益物权人（租赁交易中的承租人）对他人（租赁交易中的出租人）所有的不动产或者动产（租赁交易中的租赁物），依法（租赁交易中的租赁合同）享有占有、使用和收益的权利。任何交易的发生，包括买卖和租赁，都会造成物权的变化，只是变化的范围不同。形式上租赁就是出租人以租金为对价，在租期内将所支配实物的用益物权即占有权、使用权、收益权渡让给承租人，而保留所有权和担保权。
根据租赁的性质，人们使用不同的词对租赁进行了描述。《中国大百科全书》的定义：“租赁，是指出租人把出租财产交给承租人使用，承租人支付租金、并在租赁关系终止时将原租赁财产返还给出租人的交易或行为”。中华人民共和国财政部《企业会计准则——租赁》定义：“租赁，指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议”。
虽然租赁的定义有不同的描述方式和角度，虽然租赁后来演变成很多种类，特别是现代融资租赁与传统的租赁相比已有有比较大异化，交易的目的也有所不同。但所有种类的租赁，都有共同的性质或本质，即租赁交易只形成物权中用益物权的转移，而不是象买卖交易那样形成物权的整体转移。
三、为什么租赁如此复杂
租赁是一个古老而又变化巨大的行业。一方面虽经4000多年的发展，租赁的基本性质、主要交易过程和功能等并没有改变，另一方面在此基础上融资租赁仅用50多年的时间就成为租赁的主要类别和组成部分，以致出现事实先于规则的情况，引发了租赁概念与定义的混乱。比如说“租赁包括租赁和融资租赁两大业务类型”，第一个“租赁”是指这个行业，第二个“租赁”是指构成这个行业的两个主要业务类型之一。有人为了区别它们，将第二个“租赁”命名为“经营性租赁”，然而经营性租赁（operating lease）是指具有融资租赁基本交易特征的（承租人选定设备、中长期融资），但出租人又一定程度上承担了租赁投资决策风险的非全额清偿的一种融资租赁，是与租赁完全不同的另一类业务。除了一词多义外，还有一义多词的情况，比如融资租赁又叫金融租赁、杠杆租赁又叫衡平租赁、节税租赁又叫真实租赁、非节税租赁又叫有条件销售租赁或租购等。租赁是一个相对复杂的交易行为，出租人将用益物权从租赁物的物权中分解出来作为对价获得承租人的租金，由此出现了所有权、占有权、使用权、收益权、担保权的分离。这种物权的分离使出租人、承租人得以在租赁交易中充当决策人、出资人、受益人、风险承担人等不同角色，由此产生了租赁、融资租赁、干租、湿租、杠杆租赁、经营性租赁、回租、厂商租赁、抽成租赁等众多的租赁业务类型。这些租赁业务既有共性，但也有较大差别，按照国家统计局国民经济行业分类标准，租赁和融资租赁分属“租赁和商务服务业”和“金融业”。而厂商租赁以销售特定产品为目，可划入“批发和零售业”。都是租赁，但分属三个行业，这说明了租赁交易的复杂性。
四、从租赁与销售的关系说融资租赁
进入20世纪50年代后，注入金融、销售等新因素的融资租赁诞生了，租赁在融物的基础上赋予了融资的新形式。所谓融物就是将物品租给你，所谓融资即是将钱借给你购买物品，因此融资租赁就具有租赁和销售的双重性质。《企业会计准则——租赁》对融资租赁的定义：“是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。” 该定义中“所有权也可能不转移”的情况，本质上是承租人通过出租人的租金优惠，获得或基本获得租赁物的剩余价值（余值）后，不再要求租赁物的所有权的转移。
如下图，如果我们将租赁与销售看作两个相对不同的交易形式，它们之间的区别是租赁只是部分物权——用益物权转移，而销售是全部物权转移。那么从物权是否转移这个标准看，融资租赁则是租赁和销售之间的过渡形式，即融资租赁可能仍是不完全的物权转移，属于租赁范畴；也可能在租期结束时，所有权、用益物权、担保权一并转移，转化为销售。在西方国家，有一种投资税收抵免（Investment Tax Credit，ITC）政策，即政府对投资人实行一定的税收优惠。如果只是转移用益物权的融资租赁，出租人拥有租赁物的所有权，属于投资方，具有享受ITC的资格；如果是在租赁期结束时所有权、用益物权、担保权一并转移的融资租赁，出租人实际是销售者，就没有享受ITC的资格。因此，这些国家就以融资租赁是否具有销售性质为标准，将其划分为节税租赁（Tax Oriented Lease）和非节税租赁（Non-tax Lease）两大类，英国则将后者这种具有销售性质的融资租赁称为租购（Hire Purchase）。美国干脆将这两类融资租赁称为真实租赁（True Lease）和有条件销售租赁（Conditional Sale Lease），《北美行业分类体系》将那些销售倾向明显的融资租赁视为销售融资（Sales Financing）。
另外从投资风险的承担者上，亦可以看出融资租赁与销售的关联性。租赁是出租人事先购买租赁物品等待承租人，所以承担投资风险；融资租赁是由承租人选定租赁物品后出租人才购买并以租金形式获得投资的全部清偿，所以是承租人承担投资风险，在这一点上，融资租赁与销售相同。
图：租赁的性质
从融资租赁在租赁与销售之间的过渡作用这个角度诠释融资租赁，或许可以更清晰地揭示融资租赁的诸多复杂概念和关系。比如经营租赁（Operating Lease），是由承租人选择租赁物品，具有融资租赁特性，但租期结束后租赁物返还出租人且租赁物的投资上有20%左右没有得到清偿，又具有租赁特性，所以将经营租赁认定为租赁或融资租赁，并不矛盾。如上图所示，租赁和融资租赁的界限比较模糊，所以确定融资租赁的标准相对比较复杂。《国际财务报告准则》（International Financial Reporting Standards）规定，一项租赁业务只要具备下列任何一项特征即可称作融资租赁：
1. 在租赁期结束之际将租赁物的所有权转让给承租人；
2. 承租人拥有购买或不购买租赁物的选择权。但由于承租人可以远远低于市场公平价值的价格购买租赁物，因此在租赁初期，就有把握确认承租人将行使购买租赁物的选择权；
3. 租赁期为租赁物使用寿命期的大部分时间，所有权在最后可以也可以不转让；
4. 租赁期初的最低租赁付款额现值大于或等于租赁物的公允价值。
我国《企业会计准则——租赁》区分租赁与融资租赁的标准的前4条与上述标准相同，只增加第5条：租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。
从这些众多的确定融资租赁的标准中可以归纳出共同的一点，就是融资租赁具有销售倾向，或者与销售的目的相同
