一、对融资租赁物的一般性合规审查

　　（一）对租赁物真实性的审查

　　（二）对租赁物适格性的审查

　　（三）对租赁物权属的审查

　　（四）对租赁物价值的审查

　　二、国有资产无偿划转的相关规定

　　（一）国有资产无偿划转的主体

　　（二）国有资产无偿划转的流程

　　（三）国有资产无偿划转的审批主体

　　（四）可依据审计报告或清产核资结果直接进行账务调整、办理产权登记的无偿划转事项

　　三、对无偿划转国有资产作为租赁物时的特殊性合规审查

　　（一）审查承租人作为划入方接收的资产是无偿划转的国有资产还是无偿转让的国有资产

　　（二）审查划出方是否对划转资产有合法的所有权

　　（三）审查划转资产的所有权是否转移

　　融资租赁法律关系的本质特征之一是融物，租赁物是融资租赁业务的核心和关键要素，租赁物是否真实存在、是否适格、权属是否有瑕疵等均会对融资租赁合同的效力或性质产生影响。在融资租赁纠纷中，租赁物往往是承租人首要和主要的抗辩点，司法实践中也有因为出租人未尽到对租赁物的审查义务而被判定融资租赁关系不成立的案例。

　　作为出租人，对租赁物进行合规审查不仅是为了确保租赁物真实且有价值，能够担保融资资金安全，也是审判机关认定出租人是否真正追求租赁物的担保作用、是否真正有融物意思表示的重要依据，因此，对租赁物的合规审查显得更加重要。

　　在售后回租形式的融资租赁业务中，有一类比较特殊的资产，是承租人通过无偿划转方式取得的，因涉及到国有资产无偿划转的特殊规定，相较于承租人自购或自建形成的资产，在进行合规审查时，除了一般性的审查外，还需要关注一些特别审查事项。笔者拟就此问题谈一些粗浅看法。

　　一、对融资租赁物的一般性合规审查

　　（一）对租赁物真实性的审查

　　1.核查相关的文件资料

　　（1）合同、发票、付款凭证

　　核查租赁物是否真实存在，首先是要核查承租人取得租赁物的原始文件资料，通常是采购合同或者施工合同，但是合同容易伪造，不好辨别真伪，因此就需要进一步核查租赁物对应的增值税专用发票，发票需要核对原件同时要查询真伪。如果是已经付过款的，还需要核查付款凭证，合同、发票、付款凭证要相互印证，方能证明交易真实发生。如果发现有不一致的情况，需要核查不一致的原因，是否存在伪造或虚假的问题。

　　（2）权属或登记证书

　　对于不动产，需要核查其权属证书。

　　对于特殊动产（机动车、船舶、航空器）需要核查其登记证书。

　　（3）其他文件资料

　　租赁物的投保手续、租赁物的评估报告等，可以作为租赁物真实存在的佐证。

　　2.现场查验租赁物

　　实地实物核查是最重要的环节，单证齐全，登记明确，但实际上租赁物却已经灭失或不完整、不具有特定性而无法识别，或可能并没有由承租人实际占有、使用。而且融资租赁交易的金额一般较大，仅凭书面材料而不现场勘验租赁物就确认真实性，也不符合常理。

　　因此，在核查租赁物的书面资料后，需要到现场查验租赁物的实物与书面文件中显示的租赁物名称、规格、型号、品牌、数量、生产日期、生产厂商、存放地点等信息是否一致，确保租赁物真实且特定。对于某些隐藏起来的租赁物（比如地下管网管线），需要注意现场核查的内容和方式，管线管网虽然在地下，但在地面上的特定位置会有标识，需要对此有查勘的行为和动作。

　　【案例】东航国际融资租赁有限公司、中建六局第三建筑工程有限公司与中国建筑第六工程局有限公司融资租赁合同纠纷（2020）沪民终32号

　　裁判观点：二审法院上海市高院认为，涉案《售后回租赁合同》及《所有权转让协议》约定的租赁成本及租赁物协议价款高达1亿元。按《租赁物件明细表》的记载，转让所有权的标的物系多件有形物，且上述物件在合同签订时就已客观存在并为中建六局三公司实际占有。按常理，对上述财产进行查核的手段和成本都不会过高。东航公司既无证据证明其对买入的巨额财产进行了实物查验，也无证据证明对上述巨额财产采取了能彰显其所有权的、合理的、必要的风控措施，查核的发票也被证明是伪造的。作为专业的融资租赁公司，东航公司的上述行为明显不合常理。中建六局三公司又始终主张双方在合同签订时即虚构租赁物以融资租赁之名行放贷之实。故根据上述业已查明的事实，应当认定双方当事人的真实意思表示并非售后回租，而是出借资金。

　　以上案例给出租人的警示是一定要对租赁物进行合理的必要的核查，且留存相应证据以证明已经履行了核查义务，避免被认定为与承租人存在通谋虚伪行为从而导致融资租赁合同无效。

　　（二）对租赁物适格性的审查

　　根据法律及监管规定，并结合融资租赁法律关系的特点，目前通常认为作为租赁物应具备以下特征方为适格租赁物：

　　1.依法可以流通

　　租赁物的买卖和租赁不违反法律及行政法规的规定是融资租赁的合法性基础。租赁物不能是法律法规明令禁止持有、流通或者交易的物，如果以这些物作为租赁物，不仅法律关系不能受到民事法律保护，还可能会承担相应的行政责任或刑事责任。

　　2.能够特定化

　　租赁物需要能特定化，是具体的物，能够与其他物加以区分，而不能是一个笼统的物。

　　3.非消耗物

　　消耗物是指不能重复使用，一经使用即改变原有形态、性质的物，比如食物、装修材料。非消耗物指经反复使用也不会改变其形态或者性质的物，比如书籍、房屋、工具。如果租赁物为消耗物，则出租人的所有权就无法得到保障，承租人也无法持续使用，而且租赁物的价值逐渐消失殆尽，也无法起到担保租金债权的作用。

　　4.权属明晰且所有权能够转移

　　如果租赁物的权属存在争议或存在权利瑕疵，导致租赁物所有权没有实际转移的，则融资租赁关系可能就不能够成立。

　　5.能够产生收益

　　租赁物应当是承租人实际使用且能够为承租人带来收益的物。如果承租人对于租赁物并不实际使用，租赁物只是作为一个“融物”的形式道具，则融资租赁关系也不能够成立。

　　（三）对租赁物权属的审查

　　租赁物权属对于融资租赁具有重要意义：如果承租人对租赁物没有处分权，可能导致融资租赁合同性质变化，也可能导致出租人丧失对租赁物的所有权；如果租赁物所有权未合法转移给出租人，融资租赁法律关系可能不成立，构成借贷关系。

　　1.需关注购买合同是否有所有权保留条款

　　【案例】广东富邦融资租赁有限公司与天田国际贸易（深圳）有限公司融资租赁合同纠纷（2015）穗中法金民终字第635号

　　融资租赁公司是需要经过专门机构批准方能设立的专业公司，从事融资租赁业务时应当注意租赁物的权属是否清晰以及其合理的市场价值。对于售后回租这种非典型的融资租赁业务，租赁物所有权转移以约定生效时发生效力，这和动产以交付方式发生所有权转移效力的普遍原则相区别，融资租赁公司更应当审查租赁物的采购合同、发票等产权转移凭证等证明材料，这属融资租赁行业的交易习惯。

　　案涉激光加工机系承租人向第三人购买，在未付清全部货款前，该机器的所有权属于第三人。承租人并未支付全部货款给第三人，没有取得上述机器的所有权，其将该机器通过售后回租方式出卖给富邦公司是无权处分行为。富邦公司要取得机器的所有权必须同时满足法律规定的善意取得制度的条件，即要考量其受让机器时是否同时具备善意、支付合理对价及完成交付三个条件。

　　富邦公司没有证据证明其在签订《融资租赁合同》时审查了涉及机器的买卖合同及发票等有关权属的证明材料，没有尽到合理注意义务，其受让机器不属于善意。

　　其次，本院要求富邦公司提供《财产清单》中所列财产计价360万的证据材料，富邦公司没有提供有效证据予以证明，故其关于对案涉激光加工机支付了合理对价的陈述不能成立。综合判断富邦公司在善意和支付对价方面的情况，本院认为富邦公司不应作为善意受让人，依法不能取得激光加工机的所有权。

　　2.需核查租赁物的权属状态

　　在核查了相关的合同、发票、付款凭证等书面材料后，还需要到物权登记机构查询租赁物的权属状态，是否有权利受限情况。

　　除了机动车、船舶、航空器之外，大部分动产是没有登记机关的，但是动产的融资和担保是需要登记的，2020年12月22日，国务院发布关于实施动产和权利担保统一登记的决定，自2021年1月1日起，在全国范围内实施动产和权利担保统一登记。2021年12月28日，人民银行颁布《动产和权利担保统一登记办法》，进一步明确动产和权利担保统一登记范围包括生产设备、原材料等抵押，应收账款质押，存单、仓单、提单质押等典型动产和权利担保业务，融资租赁、保理、所有权保留等具有担保功能的交易，以及除机动车、船舶、航空器抵押，债券、基金份额、股权质押，知识产权中的财产权质押等特殊动产和权利担保之外的其他担保业务。

　　因此，通过在动产融资统一登记公示系统上查询，可以更加准确了解到租赁物是否存在抵押，是否有第三人权利，是否有共有人，是否有在先的融资租赁等，确保承租人对租赁物有合法和完整的处分权。

　　【案例】四川省金汤融资担保有限公司与安徽信成融资租赁有限公司、乐山市沙湾中盛陶瓷有限公司抵押权纠纷

　　裁判观点：本院认为，《最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题》的解释》第九条规定：“承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据善意取得的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的；（三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应机构进行融资租赁交易查询的；（四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。”双方在庭审中认可讼争的5套设备在庭审时有2台仍有铭牌，载明：“信成融资本机器属于融资租赁设备”；金汤公司也自述未通过中国人民银行征信中心融资租赁登记平台对讼争设备进行查询，故金汤公司在与中盛公司签订抵押反担保合同时，未尽到认真审查的义务，讼争设备系融资租赁设备，所有权人为信成公司，故金汤公司认为其系善意第三人的上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。

　　因为租赁物由承租人占有使用，经常出现承租人擅自转让或在租赁物上设置抵押等情形，为了保护出租人的物权，司法解释做出了特别规定。民法典745条从法律层面明确了出租人对租赁物享有的所有权，采取登记对抗主义，这就要求租赁公司在开展业务时必须对交易物进行查询，如果没有查询，则不构成善意取得。反过来租赁公司也要对租赁物进行登记，以对抗善意第三人。

　　（四）对租赁物价值的审查

　　《融资租赁公司监督管理暂行办法》第十七条规定，融资租赁公司应当建立健全租赁物价值评估和定价体系，根据租赁物的价值、其他成本和合理利润等确定租金水平。售后回租业务中，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。融资租赁司法解释第一条规定，人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

　　监管部门不允许低值高买，是基于交易风险的角度考虑，而从司法层面来讲，严重低值高买，意味着租赁物根本无法起到担保租金债权的作用，也表明出租人主观上根本不在意租赁物的担保作用，这其实是与融资租赁交易的一般法律规则和交易本质是背离的，因此若存在严重的低值高买，该交易将不会被认定为融资租赁。

　　因此，需要对租赁物的价值进行审查，保证不被认定为低值高买。对于确定租赁物价值的手段和方式，首选是评估，因为售后回租业务中的租赁物通常是承租人已经使用过一段时间的，存在折旧的问题，以评估方式确定租赁物的价值相对来说比较客观和合理，但是评估并不是强制和必须的，也可以根据租赁物的具体情况，结合账面价值、折旧情况来确定一个价值，但必须具备合理性。

　　二、国有资产无偿划转的相关规定

　　关于国有资产的无偿划转，主要由《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国务院国资委，国资发产权[2005]239号）（以下称《无偿划转暂行办法》）《企业国有产权无偿划转工作指引》（国务院国资委，国资发产权[2009]25号）（以下称《无偿划转指引》）《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、财政部、证监会令第36号）这几个文件进行规范。

　　虽然《无偿划转暂行办法》规定的是国有产权的划转，但其二十一条规定“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行。”因此，实物资产的划转也应参照适用《无偿划转暂行办法》及《无偿划转指引》；《上市公司国有股权监督管理办法》中主要规定的是国有股东所持上市公司股份的无偿划转，与本文讨论的租赁物无关，本文不涉及。

　　（一）国有资产无偿划转的主体

　　结合《无偿划转暂行办法》及《无偿划转指引》的规定，国有资产无偿划转的主体主要包括：政府部门、机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司、国有一人公司，这些主体可以作为划入方或划出方。如果资产的无偿转移发生在这些主体之外，则应属于资产的无偿转让，不属于国有产权无偿划转，不能适用国有产权无偿划转的相关规定。

　　（二）国有资产无偿划转的流程

　　1.可行性研究；

　　2.按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议；

　　3.划出方就无偿划转事项通知本企业（单位）债权人，并制订相应的债务处置方案；

　　4.划转双方组织被划转企业按照有关规定开展审计或清产核资，以中介机构出具的审计报告或经划出方国资监管机构批准的清产核资结果作为企业国有产权无偿划转的依据；

　　5.划转双方签订企业国有产权无偿划转协议；

　　6.无偿划转事项按照规定程序批准后，划转协议生效；

　　7.划转双方依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。

　　（三）国有资产无偿划转的审批主体

　　1.国有资产在同一国资监管机构所出资企业之间无偿划转的，由所出资企业共同报国资监管机构批准。

　　2.国有资产在不同国资监管机构所出资企业之间无偿划转的，依据划转双方的产权归属关系，由所出资企业分别报同级国资监管机构批准。

　　3.实施政企分开的企业，其国有资产无偿划转所出资企业或其子企业持有的，由同级国资监管机构和主管部门分别批准。

　　4.下级政府国资监管机构所出资企业国有资产无偿划转上级政府国资监管机构所出资企业或其子企业持有的，由下级政府和上级政府国资监管机构分别批准。

　　5.国有资产在所出资企业内部无偿划转的，由所出资企业批准并抄报同级国资监管机构。

　　（四）可依据审计报告或清产核资结果直接进行账务调整、办理产权登记的无偿划转事项：

　　1.由政府决定的所出资企业国有产权无偿划转本级国资监管机构其他所出资企业的；

　　2.由上级政府决定的所出资企业国有产权在上、下级政府国资监管机构之间的无偿划转；

　　3.由划入、划出方政府决定的所出资企业国有产权在互不隶属的政府的国资监管机构之间的无偿划转；

　　4.由政府决定的实施政企分开的企业，其国有产权无偿划转国资监管机构持有的；

　　5.其他由政府或国资监管机构根据国有经济布局、结构调整和重组需要决定的无偿划转事项。

　　三、对无偿划转国有资产作为租赁物时的特殊性合规审查

　　在租赁物为无偿划转的国有资产时，对于租赁物的合规审查，除了租赁物的一般性合规审查内容和事项外，需要结合前述有关国有资产无偿划转的规定，根据国有资产无偿划转的特殊性，关注以下特殊审查事项：

　　（一）审查承租人作为划入方接收的资产是无偿划转的国有资产还是无偿转让的国有资产

　　按照《企业国有资产交易监督管理办法》（32号令）的规定，国有产权或资产的转让一般都需要进场交易，而国有资产无偿划转是一种特殊的资产转让方式，不同于在支付合理对价基础上的正常交易行为，该行为是基于国有资产管理需要而对国有产权行政化的无偿调整，不适用32号令的规定，不需要进场交易。

　　因此，出租人首先需要核查拟作为租赁物的无偿划转资产是否属于《无偿划转暂行办法》及《无偿划转指引》所规定的可以无偿划转的标的，若不是，则承租人实质上是以无偿受让的方式取得划转资产的所有权，而该等资产转让需进场交易，如未进场交易，虽然根据目前主流观点不影响转让合同的效力，但也有部分法院持相反观点，认定转让合同无效，如转让合同无效，则承租人即丧失了租赁物的所有权，相应地，售后回租交易中的出租人也无法取得租赁物所有权。

　　另外，无论承租人是以无偿划转还是无偿转让的方式取得国有资产，都存在被债权人撤销转让的风险。出租人对此风险应提前有心理预期。

　　（二）审查划出方是否对划转资产有合法的所有权

　　实践中，在租赁物为无偿划转的国有资产时，承租人为证明已取得划转资产的所有权，首先提供的是国资监管机构出具的划转文件。有的出租人认为，只要有划转文件，就可以认定承租人已经取得了划转资产的所有权。

　　划转文件是国资监管机构对于划转事项的行政批复，其当然具有一定的公信力，可以让一般行为人确信资产划转的事实是真实存在的，而且国资监管机构批准划转事项需要审查划转双方提交的书面材料，可以认为其审查的事项当然包括划转资产是否为划出方所有，划出方是否有权划出资产，国资监管机构批准划转相当于政府部门对资产权属的间接确认。但是基于实践的复杂性，同时监管机构的审查也不是出租人免责的依据，因此，出于审慎原则，笔者建议出租人应根据租赁物的性质，对划转方划出资产前对租赁物是否享有合法所有权进行适当审查，以确保承租人作为划入方能够依法取得划转资产的所有权。

　　（三）审查划转资产的所有权是否转移

　　1.不动产

　　对于一般不动产，比如房屋，所有权转移以登记为准，因此需审查权属登记证书是否变更至承租人名下。

　　实践中还存在一些特殊的不动产，比如码头、油库、路基、大坝、桥梁、涵洞、隧道等其他建筑物、构筑物，这些特殊的不动产往往还常被选择作为租赁物。对于这些特殊不动产的所有权如何登记发证，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》规定“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理”，但目前对于此类特殊不动产的登记没有统一的规定，实践中登记发证的也不多，因此认定其所有权转移的标准是登记还是交付，存在争议。

　　部分法院认为如果这些特殊不动产没有办理产权登记，所有权未发生转移（或者说没有办理产权登记，租赁物的担保功能没有实现），因此认定融资租赁法律关系不能成立。但也有的法院持相反观点，认为构筑物虽然法律规定按照房屋登记办理，但事实上由于登记机关和规则缺乏等原因，目前以该类构筑物作为租赁物的，审核其合法建造手续即可确权，通过合同约定和观念交付即可实现权利转移。

　　鉴于司法实践对于构筑物作为租赁物的适格性以及所有权转移的认定标准等存在争议，导致构筑物作为租赁物时融资租赁法律关系能否被支持存在不确定性风险，如果拟作为租赁物的资产是无偿划转的构筑物，则出租人应首先了解构筑物所在地的不动产登记政策和操作实践，如果该等资产不能办理登记，则应审查该资产在划转过程中划转双方签署的划转协议（由政府直接决定的几种无偿划转事项可能没有划转协议）对所有权的转移和资产的交接如何约定，同时审核双方是否已经完成资产的交接、账务的调整，以确认划转资产的所有权完成了移转。

　　由于目前多地银保监窗口指导意见限制金融租赁公司以构筑物作为融资租赁标的物，因此，建议融资租赁公司审慎开展以构筑物为标的的售后回租业务。

　　2.动产

　　对于动产，所有权转移以交付为准，因此，需核查划转双方的划转协议（由政府直接决定的几种无偿划转事项可能没有划转协议），以及资产的交付、交接情况、账务调整情况，确保划转资产的所有权已经转移至划入方（承租人），承租人已取得划转资产的所有权。