继今年5月份全国市场监管总局发布通知启动动产抵押登记系统试点之后,今年6月份自然资源部又在其官网宣布:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系已进入到全面运行阶段。如此一来,则动产抵押登记与不动产物权登记在登记信息化、互联网化方面均取得积极进展,资产登记体系已经迈入互联网时代。
  2015年3月施行的《不动产登记暂行条例》(简称“《暂行条例》”)旨在整合不动产登记机关的职能,建立统一的不动产登记平台,这对于方便查询、维护交易安全具有十分重要的意义。此前,我国的不动产登记分属于不同的管理机构,如房屋登记由住房和城乡建设部负责,土地使用权登记由国土资源部负责,林地使用权登记由林业局负责,等等,登记机关分散,登记与查询费用高、效率低,且各登记机关信息不互通共享,存在重复登记、错误登记、登记不规范等情况。不动产融资租赁在融资租赁交易中占有一定的比重,融资租赁企业参与基础设施建设融资的热情很高。依据《物权法》的规定,绝大多数不动产都以登记作为物权变动的生效要件,《暂行条例》明确列举了9种需要办理登记的不动产物权类型,同时还设有兜底条款,以增强规范的开放性与适应性。融资租赁公司开展不动产融资租赁交易,要获得不动产的所有权,应通过不动产登记。因此,对于以不动产为租赁物的融资租赁交易来说,登记几乎是不可避免的。
  从2016年全国逐步启动不动产统一登记工作以来,各地在机构设立、人员划转、系统平台建设、全流程优化服务等方面取得了一些成果,全国各地都普遍设立了不动产登记机构,但是仍然存在一些突出问题。例如,本所在业务操作过程中经常遇到这样的问题:构筑物、在建工程不予办理不动产登记;查询程序不规范、不统一,有的地方登记机构在查询结束后会出具书面查询证明,有的地方机构则仅提供口头答复,不出具书面文件;查询过程所需时间长短不一,有的地方可当场查询,有的则需要等待一周到数周;登记查询工作人员水平参差不齐等。
《暂行条例》规定要建立统一登记制度,即力求在如下几个方面实现统一:统一的登记程序(申请、审核、注册、核发证书)、统一的登记依据、统一的不动产登记簿和权利证书、统一的登记效力规则、统一的不动产登记信息系统、统一的不动产信息的监管、查询、服务等。从实践来看,上述的“统一”要求的落实仍然不十分到位,同时存在部门协调不畅、资料移交不到位、工作人员服务水平与质量有待提高等问题。针对上述问题,自然资源部近日在全国范围内部署不动产登记窗口作风问题专项整治活动,确保不动产登记工作的顺利开展,让公民与企业真正享受到不动产登记平台所带来的便利。
   不动产信息管理基础平台建成之后,各级不动产登记机构的登记信息都将纳入统一的登记平台,从而实现登记信息的机关内部的实时共享。登记平台不仅可以从传统的国土、住建、农业、林业等部门获取信息,而且可以与公安、民政、财政、税收以及工商等部门交换、共享信息。各相关部门之间信息可顺畅共享,能够有效避免出现“信息孤岛”的状况,登记机关可以从其他部门获得更加完备、准确、可靠的信息,提高办理登记的效率。信息的实时交换、共享也为登记查询服务提供技术支撑。如今,不动产登记平台已实现全国联网,不仅有利于不动产登记的进一步规范化,也为不动产登记的查询提供了便利。
  相信随着相关配套措施的跟进,上述“登记拖”、“办证难”、“查询慢”等问题会逐步一一破解。随着不动产登记平台实现全国联网,这意味着公民或者企业在本地的不动产登记机构便可以查询到全国各地的不动产登记信息,大大降低了查询成本。但是,查询主体并非不受任何限制,只有权利人、因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人、法定的执行公务的国家机关及其他法定主体才具备查询主体资格。
《暂行条例》早在2015年便规定构筑物(如高速公路、水坝、油库等)权利可以办理不动产登记,实践中由于构筑物类型的多样性、复杂性,构筑物登记工作推进相对缓慢。本所曾于2016年初对不动产登记制度的落实情况进行过一次调研,重点关注登记机构的设立情况与登记业务的开展情况,当时的调查结果是:不动产登记机构已经普遍设立;近半数的登记机构已开展不动产登记业务,主要是传统的土地、房屋登记,林权、海域使用权登记也处于逐渐合并的过渡过程中;非典型性不动产(如构筑物)仍然无法登记。我所微信公众号曾于2016年3月17日推送了这篇题为《我国不动产统一登记落地情况调研报告》的文章,值此不动产登记平台实现全国联网之际,再次附上该篇调研报告,以飨读者。
就目前而言,不动产统一登记的最终落实还需要一段较长时间的过渡期。法律制度的落实,离不开实务界的积极推动。融资租赁公司在开展不动产  (特别是非典型性不动产)交易时要积极办理登记,一方面是为了督促落实法律规定,另一方面也为登记机关提供必要的信息与专业经验,形成公私合力,共同推动不动产登记制度不断完善。